1. Premessa 1.1.
Obiettivo e portata dello studio
Il seguente studio intende supportare la valutazione di redditività e sostenibilità di un investimento immobiliare di edilizia residenziale da realizzarsi nel Comune di Pordenone. La finalità della valutazione è l’applicazione ad un caso reale delle procedure teoriche apprese durante il corso nell’ambito della valutazione finanziaria (costi-ricavi) degli investimenti. 1.2.
Committente
La valutazione economica è stata commissionata da Professor Elio Padoano, docente del corso di “Valutazione Economica dei Piani e dei Progetti” presso il Dipartimento di Ingegneria e Architettura dell’Università degli Studi di Trieste. 1.3.
Punti di vista adottati nella valutazione
L’analisi e la valutazione dell’investimento prenderanno in considerazione la prospettiva di un soggetto privato che valuta la convenienza di un investimento immobiliare, un imprenditore che valuta se la trasformazione attuata col progetto è in grado di garantire almeno il profitto normale del mercato di riferimento, quello dell’edilizia residenziale. 1.4.
Metodologie adottate
La valutazione economica è stata affrontata calcolando il valore dei principali indicatori di sintesi relativi ai flussi di cassa finanziari per un investimento immobiliare: il valore attuale netto (VAN, rendimento in termini assoluti dell’investimento) ed il saggio di rendimento interno (SRI, misura dell’efficienza dell’investimento). 1.5.
Ipotesi assunte nello studio
Nella valutazione i flussi di cassa saranno espressi in valori costanti, stimando il tasso lordo e ricavando successivamente il tasso reale al netto dell’inflazione considerando il tasso di inflazione medio.
1
2. Descrizione dell’immobile oggetto dell’investimento L’investimento immobiliare prevede l’acquisizione di un’area edificabile nella periferia del Comune di Pordenone, precisamente in via Piave, e la costruzione di un nuovo edificio in cui si prevede l’ubicazione di otto alloggi con posti auto coperti e spazi di pertinenza. Il lotto in questione ha accesso diretto alla strada pubblica di via Piave e una superficie complessiva di 1800 m2.
3. Descrizione urbanistica Il lotto scelto per la realizzazione del progetto si colloca, come riportato nel Piano Regolatore generale Comunale, in una “zona omogenea B ad attuazione diretta”. Le zone omogenee B sono costituite dalle parti di territorio già urbanizzato, totalmente o parzialmente edificate con destinazione prevalentemente residenziale. Il lotto ricade, più precisamente, in una zona B.2.-Residenziale di Completamento Semistensiva”, costituita dalle parti di territorio comprese tra l’area urbana centrale e la Strada Statale n.13 “Pontebbana”, con tipologia prevalente in linea o a blocco, che, in relazione alla vicinanza con strade urbane principali, hanno assunto un maggior carico urbanistico. La destinazione prevista in questo tipo di zona è esclusivamente quella residenziale. Altre destinazioni d’uso previste dall’arti. 25 del PRGC possono interessare al massimo il 30% del volume del fabbricato.
2
3.1. Requisiti urbanistici richiesti dalle Norme Tecniche Attuative Di seguito si riportano gli estratti delle Norme Tecniche Attuative del Comune di Pordenone approvate con D.C.C. n° 37 del 22 settembre 2014 rese esecutive con pubblicazione sul B.U.R. n. 43 del 22 Ottobre 2014. Per quanto riguarda i parametri edificatori, si prescrive che: “Gli indici fondiari, le altezze massime dei fabbricati e la distanza dai confini sono specificati e definiti per ciascuna sottozona agli articoli seguenti. In alcune sottozone, identificate graficamente nelle tavole del P.R.G.C. con il simbolo (*), l’altezza massima dei fabbricati di nuova costruzione non dovrà superare le altezze degli edifici preesistenti e circostanti. In tutte le sottozone la distanza minima tra fabbricati è pari a 3,00 m e la distanza minima tra pareti finestrate è pari a 10,00 m. [..] è inoltre consentita la realizzazione di portici e tettoie nella misura non eccedente al 30% della superficie coperta esistente fermo restando il rispetto delle distanze e delle altezze stabilite dal presente articolo per le diverse sottozone [..]” Per le zone B.2. l’indice fondiario limite previsto risulta 2,00 m³/m². L’altezza massima prevista risulta inoltre 15,00 m. Per la distanza dalle strade si specifica che: “Fatte salve le norme del Codice della Strada, la distanza minima dei fabbricati dal confine di strade esistenti e/o di previsione, percorsi ciclopedonali esistenti, piazze, aree pubbliche esistenti e/o di previsione, con l’esclusione della viabilità a fondo cieco al servizio di singoli edifici o insediamenti, della viabilità ciclo-pedonale di previsione e delle aree che il piano riconosce quali parcheggi esistenti, è la seguente: - 5,00 m per strade di larghezza inferiore a 7,00 m; - 7,50 m per strade di larghezza compresa tra 7,00 m e 15,00 m; - 10,00 m per strade di larghezza superiore a 15,00 m; - 5,00 m per aree pubbliche esistenti e di previsione. Sono ammesse distanze inferiori nel caso in cui sia verificato un allineamento in atto; in tale ipotesi l’edificazione sarà consentita esclusivamente all’interno della zona B.” Essendo Via Prata una strada urbana a singola carreggiata di larghezza compresa tra 7,00 e 15,00 m, la distanza minima dalla strada stessa risulterà pari a 7,50 m. La distanza minima dei fabbricati dai confini di proprietà è specificata per ogni sottozona. Per la sottozona B.2. vale metà dell’altezza dell’edificio ma viene specificato che:
3
“[…]E’ consentita l’edificazione a confine nei casi in cui il lotto limitrofo sia già edificato. E’ altresì consentita l’edificazione a confine con convenzione registrata e trascritta nel caso in cui il lotto limitrofo sia inedificato e/o entrambi i lotti siano inedificati per le nuove costruzioni e, nei casi di sanatorie edilizie, per interventi realizzati dopo l’adozione della Var. 70 al P.R.G.C. (24.01.2005).” L’ultima voce di interesse per i requisiti urbanistici relativi al presente investimento immobiliare risultano i parcheggi stanziali, per cui si prescrive che: “Per i soli interventi di nuova costruzione, con l’esclusione dei volumi relativi alle attività commerciali, devono essere realizzate autorimesse coperte o posti auto scoperti nella misura di 1 m²/10 m³ di volume degli edifici. Negli edifici residenziali e/o direzionali deve, in ogni caso, essere previsto almeno un posto auto per ogni unità immobiliare.”
3.2.
Verifica dei requisiti urbanistici
Di seguito si riporta una tabella riassuntiva che raccoglie i principali parametri urbanistici dell’organismo edilizio oggetto dell’investimento in riferimento ai limiti normativi previsti, individuati nel paragrafo precedente.
Parametri urbanistici
Limiti P.R.G.C.Sottozona B.2.
Valori parametri organismo edilizio
Indice fondiario Altezza massima edificio Distanza minima dalle strade Distanza minima dai confini Distanza minima fabbricati Distanza minima pareti finestrate
2,00 m³/m²
1,32
15,00 m
9,90 m
7,50 m
15,30 m
Metà dell’altezza ovvero 4,95 m
7,20 m
10,00 m
10,80 m
3,00 m
10,80 m
1/10 del volume 2200 dell’edificio ( 10 = 220 𝑚2) e almeno un posto auto per unità immobiliare
222,2 m2; Per 4 degli 8 alloggi sono previsti 2 posti auto, per l’altra metà 1 posto auto.
Parcheggi stanziali
Verifica
4
4. Descrizione dell’intervento In questo capitolo vengono descritte le caratteristiche tipologiche, dimensionali, distributive e tecnologiche dell’organismo edilizio oggetto dell’investimento.
4.1.
Tipologia edilizia
La scelta della tipologia dell’edificio è ricaduta su un organismo edilizio “in linea”, coerentemente con il contesto in cui l’edificio esistente verrà inserito. Le tipologie prevalenti nella sottozona B.2. risultano essere infatti quelle “in linea” e “a blocco”. Le caratteristiche tipologiche riconducibile a questa categoria di edifici sono:
pianta del piano tipo di forma rettangolare con lato lungo di lunghezza all’incirca doppia rispetto a quello corto; sviluppo su tre o quattro piani fuori terra di cui due o tre ad uso residenziale e il quarto destinato ad altre finalità; posizione centrale delle comunicazioni verticali; utilizzo comune dei collegamenti verticali che servono più unità abitative per piano;
L’edificio da realizzare può essere ricondotto a questa tipologia edilizia nonostante se ne discosti per alcune particolarità quali la superficie verde suddivisa in aree di proprietà esclusiva degli alloggi al piano terra e la presenza di due alloggi alle estremità della linea sviluppati su tre piani, uno dei quali interrato.
4.2.
Caratteristiche dimensionali e distributive
L’edificio si sviluppa su quattro piani, di cui uno interrato e tre fuori terra ed è composto da 8 unità abitative, 6 delle quali sviluppate su un solo livello e 2 sviluppate su tre livelli. Al piano interrato sono collocati i posti auto coperti e le cantine di pertinenza esclusiva dei singoli alloggi. Per gli alloggi A e D, posizionati alle estremità della linea, il piano interrato è comunicante con il piano terra e il primo attraverso collegamenti verticali interni ad uso esclusivo della singola unità abitativa. Gli altri sei alloggi sono serviti da collegamenti verticali comuni. Al piano terra sono presenti gli alloggi C e B, sviluppati su un unico livello e dotati di area verde di pertinenza. Il piano primo è occupato dagli alloggi E ed F, sviluppati anch’essi su un unico livello. L’ultimo piano ospita gli alloggi G ed H. Di seguito si riportano le planimetrie e le sezioni dell’organismo edilizio.
5
Si individuano nell’edificio 3 diverse categorie di alloggi che presentano caratteristiche differenti:
TIPOLOGIA 1 (Alloggi A e D): alloggi sviluppati su tre livelli, piano terra e piano primo, zona giorno e zona notte unite al piano interrato da collegamenti verticali ad uso esclusivo dell’unità abitativa, possiedono un’area verde. TIPOLOGIA 2 (Alloggi B e C): alloggi sviluppati su un livello, piano terra, possiedono un’area verde ad uso esclusivo dell’unità abitativa. TIPOLOGIA 3 (Alloggi E, F, G e H): alloggi sviluppati su un livello, non possiedono un’area verde di pertinenza.
Di seguito si riportano alcune tabelle che riassumono le caratteristiche dimensionali degli alloggi in termini di superficie utile e l’estensione degli spazi comuni e delle aree verdi.
TIPOLOGIA 1
APPARTAMENTO "A" Vani 1 garage 2 cantina 3 lavanderia 4 disimpegno 5 ingresso 6 soggiorno 7 cucina 8 disimpegno 9 bagno 10 vano scala 11 porticato 12 disimpegno 13 bagno 14 camera 15 camera 16 camera 17 disimpegno 18 terrazza TOT
Sup. Utile (m²) 39.56 5.98 6.16 4.16 2.88 21.1 12.24 2.43 5.05 6.4 18.25 4.38 6 15.07 16.19 8.97 5.35 10.62 190.8
Superficie finestrata (m²)
Sf/Su
0.95 0.95 0.8 2.66 3.56
0.15 0.23 0.28 0.13 0.29
1.33
0.26
1.33 3.51 3.51 1.33
0.22 0.23 0.22 0.15
6
APPARTAMENTO "D" Sup. Utile (m²) Vani 39.56 1 garage 5.98 2 cantina 6.16 3 lavanderia 4.16 4 disimpegno 2.88 5 ingresso 21.1 6 soggiorno 12.24 7 cucina 2.43 8 disimpegno 5.05 9 bagno 6.4 10 vano scala 18.25 11 porticato 4.38 12 disimpegno 6 13 bagno 15.07 14 camera 16.19 15 camera 8.97 16 camera 5.35 17 disimpegno 10.62 18 terrazza 190.8 TOT
Superficie finestrata (m²)
Sf/Su
0.95 0.95 0.8 2.66 3.56
0.15 0.23 0.28 0.13 0.29
1.33
0.26
1.33 3.51 3.51 1.33
0.22 0.23 0.22 0.15
TIPOLOGIA 2
APPARTAMENTO "B" Sup. Utile (m²) Vani 32.34 1 garage 5.15 2 cantina 20.49 3 soggiorno 12.13 4 cucina 3 5 disimpegno 4.47 6 bagno 15.4 7 camera 5.64 8 bagno 12.05 9 camera 6.45 10 terrazza 8.48 11 terrazza 2 12 C.T. 127.6 TOT
Superficie finestrata (m²)
Sf/Su
3.4 1.33
0.17 0.11
10 ricambi/ora 2.07 2.07 1.33
0.13 0.37 0.11
7
APPARTAMENTO "C" Sup. Utile (m²) Vani 32.34 1 garage 5.15 2 cantina 20.49 3 soggiorno 12.13 4 cucina 5.76 5 disimpegno 4.47 6 bagno 15.4 7 camera 5.64 8 bagno 12.87 9 camera 8 10 camera 6.45 11 terrazza 8.48 12 terrazza 2 13 C.T. 139.2 TOT
Superficie finestrata (m²)
Sf/Su
3.4 1.33
0.17 0.11
10 ricambi/ora 2.07 2.07 1.33 1.33
0.13 0.37 0.10 0.17
TIPOLOGIA 3
APPARTAMENTO "E" Sup. Utile (m²) Vani 17.49 1 garage 6.61 2 cantina 20.49 3 soggiorno 12.13 4 cucina 3.03 5 disimpegno 15.4 6 camera 4.47 7 bagno 5.64 8 bagno 12.05 9 camera 8.84 10 terrazza 8.48 11 terrazza 2 12 C.T. 116.6 TOT
Superficie finestrata (m²)
Sf/Su
3.51 2.18
0.17 0.18
2.18 10 ricambi/ora 2.07 1.33
0.14 0.37 0.11
8
APPARTAMENTO "F" Vani 1 garage 2 cantina 3 soggiorno 4 cucina 5 disimpegno 6 camera 7 camera 8 bagno 9 camera 10 bagno 11 terrazza 12 terrazza 13 C.T. TOT
Sup. Utile (m²) 17.49 6.61 20.49 12.13 5.76 12.87 8 5.64 15.4 4.47 8.84 8.48 2 128.2
APPARTAMENTO "G" Sup. Utile (m²) Vani 1 garage 16.9 2 cantina 6.71 3 ingresso/soggiorno/cucina/pranzo 21.06 4 disimpegno 2.86 5 bagno 6.32 6 camera 15.21 7 terrazza 23.2 TOT 92.3
APPARTAMENTO "H" Vani Sup. Utile (m²) 1 garage 16.9 2 cantina 6.71 3 ingresso/soggiorno/cucina/pranzo 21.96 4 disimpegno 5.05 5 bagno 5.83 6 camera 15.01 7 camera 9.27 8 terrazza 23.2 TOT 103.9
Superficie finestrata (m²) Sf/Su
3.51 2.18
0.17 0.18
2.18 1.33 2.07 2.18 10 ricambi/ora
0.17 0.17 0.37 0.14
Superficie finestrata (m²) Sf/Su 0.9 4.06 0.5 0.94 2
0.13 0.19 0.17 0.15 0.13
Superficie finestrata (m²) Sf/Su 0.9 4.06 0.5 1 2 0.94
0.13 0.18 0.10 0.17 0.13 0.10
9
SPAZI COMUNI
AREE VERDI
disimpegno
26.09 m²
A
172.2 m²
vano scala
8.85 m²
B
42.65 m²
vano ascensore
3.5 m²
C
42.7 m²
disimpegno
9.1 m²
D
234 m²
vano scala
8.95 m²
TOT
vano ascensore
3.55 m²
disimpegno
9.1 m²
vano scala
8.95 m²
vano ascensore
3.55 m²
disimpegno
7.6 m²
vano scala
8.95 m²
vano ascensore
3.55 m²
spazio manovra
319.55 m²
TOT
421.29 m²
4.3.
491.55 m²
Caratteristiche tecnologiche
In questo paragrafo si analizzano le principali caratteristiche dei particolari costruttivi al fine di valutare a grandi linee il livello di qualità delle finiture e le prestazioni in termini di isolamento termico e acustico dell’edificio nel suo complesso e delle singole unità abitative. Sono previste fondazioni di tipo superficiale diretto, utilizzate nel caso di edifici costruiti su terreni senza particolari problemi di resistenza. In questo caso sono previste delle fondazioni puntuali unite da cordoli in calcestruzzo armato dal momento che la struttura è di tipo intelaiato. Il solaio al piano terra è isolato mediante un vespaio areato che contribuisce l’aerazione, la riduzione dell’umidità e l’isolamento termico.
10
La struttura portante dell’edificio è intelaiata, composta da setti e pilastri di forma rettangolare e travi in calcestruzzo armato. La muratura perimetrale, con funzione di tamponamento, ha uno spessore complessivo di 35 cm ed è dotata di uno strato isolante in poliuretano e una controparete interna in mattoni forati di spessore 8 cm per l’alloggiamento impiantistico. Di seguito si riportano i particolari costruttivi relativi alle partizioni verticali perimetrali e a quelle interne che separano le unità abitative.
11
Come si può osservare dai particolari costruttivi a pagina precedente, gli orizzontamenti consistono in solai latero-cementizi di spessore complessivo 47,5 cm. I solai sono isolati sia dal punto di vista termico sia da quello acustico e presentano delle finiture in gres sul piano di calpestio e intonaco a tre strati sulla superficie opposta. La struttura di copertura è costituita da un tetto a muricci e tavelloni che crea un’intercapedine d’aria tra il solaio sottotetto e le falde. Il tetto non è ventilato ma risulta isolato termicamente attraverso un doppio strato di lana di roccia dello spessore complessivo di 8 cm posizionato al di sopra del solaio sottotetto. La finitura esterna consiste in un manto di copertura composto da tegole portoghesi che convoglia le acque meteoriche ai canali di gronda in rame.
Un’ultima nota riguarda i serramenti. Questi sono composti da una parte trasparente in vetrocamera a due strati che assicura buone prestazioni a livello isolante, installato su un telaio misto in metallo e PVC. Lo scuro è composto da compensato marino laccato e da legno di iroko, caratterizzato da ottima durabilità, buona resistenza a urti e flessione e soprattutto poco sensibile a variazioni di temperatura e umidità. Per quanto riguarda gli aspetti tecnologici, infine, è stato necessario progettare la struttura prevedendo delle soluzioni per diminuire il rumore degli impianti, che in genere vengono distinti in impianti a funzionamento discontinuo (ascensori, scarichi idraulici, bagni e componenti dei servizi igienici) e impianti a funzionamento continuo (riscaldamento, aerazione e condizionamento.
12
Una delle soluzioni adottate nell'O.E.R in esame è il silenziatore per fori di ventilazione e l’insonorizzazione delle comunicazioni verticali mediante pannelli in gomma riciclata che riducono la diffusione del rumore prodotto dal calpestio.
13
5. Valutazione dei costi e dei ricavi dell’investimento 5.1.
Costo dell’area edificabile
Si suppone che l’area non sia di proprietà ma venga acquisita dal soggetto che intraprende l’investimento immobiliare in oggetto contestualmente all’inizio dello stesso. Tale supposizione risulta non troppo rilevante, in quanto anche se l’area fosse stata già di proprietà, sarebbe stato necessario considerare il costo/opportunità del denaro acquisito dall’immissione dell’area stessa sul mercato. Il Borsino dell’osservatorio immobiliare del Friuli Venezia Giulia 2014, riporta valori di mercato per aree edificabili nella zona semiperiferica del comune di Pordenone che vanno da un minimo di 60 €/m3 ad un massimo di 90 €/m3. Tuttavia la stima del valore dell’area edificabile è stata effettuata, in mancanza di dati relativi a recenti compravendite di immobili simili nella zona di interesse, mediante un’indagine condotta contattando le agenzie immobiliari del comune di Pordenone. Le agenzie hanno evidenziato infatti come il mercato delle aree edificabili sia in netta flessione e hanno consigliato di utilizzare valori non superiori agli 80 €/m2 per la zona oggetto di valutazione. Otto delle tredici agenzie contattate hanno indicato un valore di 70 €/m3, due hanno suggerito un valore di 65 €/m2, una di 60 €/m2 e due agenzie non hanno risposto. Viste le precedenti considerazioni assumendo un valore dell’area edificabile di 70 €/m2 il valore dell’area risulterebbe: 𝑉𝐴 = 𝑐𝑜𝑛𝑠𝑖𝑠𝑡𝑒𝑛𝑧𝑎 ∙ 𝑝𝑟𝑒𝑧𝑧𝑜 𝑢𝑛𝑖𝑡𝑎𝑟𝑖𝑜 = 1291 𝑚2 ∙ 70
€ = 90′370 € 𝑚2
Dalle agenzie contattate è infatti stato specificato come un investitore immobiliare ad oggi, in considerazione del particolare momento del mercato di riferimento e della posizione periferica dell’area di interesse, non sia disposto a pagare più di 10’000/15'000 € per un area edificabile in una zona già urbanizzata come quella oggetto di analisi. In definitiva, si può assumere con buona approssimazione un valore dell’area pari a 95’000€.
5.2.
Costo di costruzione
Il metodo si stima scelto per la valutazione del costo di costruzione è la scomposizione per voci di costo. Seguendo questo approccio si suddivide l’immobile in categorie di lavori e si applicano dei costi standard ai lavori stessi. Questi corrispondono a dei costi indice differenti per ogni tipologia edilizia che vengono ottenuti da interventi standard nel mercato di riferimento. Le fonti utilizzate per la stima del costo di costruzione sono:
14
Collegio degli Ingegneri e Architetti di Milano, “Prezzi - Tipologie Edilizie”, Dei – Tipografia del Genio Civile, 2014; A. Bassi, “Costi per tipologie edilizie”, Maggioli Editore, 2014.
Nel caso in esame si fa riferimento ad una palazzina residenziale con parcheggi interrati, edificio analogo a quello oggetto di stima. Si riportano di seguito i valori tratti dalla seconda delle fonti sopracitate. Per ogni voce viene indicato il costo nel progetto specifico e la sua incidenza percentuale sul costo totale dell’opera. Il costo parametrico indice è ottenuto dividendo l’importo totale per la consistenza del progetto specifico espressa nel parametro significativo ( area espressa in m 2).
CATEGORIA DI OPERE Scavi e rinterri Calcestruzzi, ferri, giunti per c.a. Drenaggi, vespai, sottofondi e massetti Solai Tetti e coperture Murature e tavolati Intonaci Assistenza murarie Pavimenti e rivestimenti Impermeabilizzazione e isolamenti Pluviali e gronde Opere in ferro Facciate continue, serramenti, vetri Verniciature, tinteggiature, tappezzerie Pietre e marmi Impianti RVC Impianti idrici-sanitari Impianti elettrici e speciali Fognature (compresi allacciamenti) Sistemazioni esterne Opere per la sicurezza Costo totale dell’opera
€ € € € € € € € € € € € € € € € € € € € €
IMPORTO 13.183 128.517 12.471 95.600 66.231 75.957 46.673 40.565 38.740 36.589 4.350 22.926 82.467 25.718 18.455 56.849 28.825 22.869 21.542 10.155 26.169
INCIDENZA 1,51 % 14,69 % 1,43 % 10,93 % 7,57 % 8,68 % 5,33 % 4,64 % 4,43 % 4,18 % 0,50 % 2,62 % 9,43 % 2,94 % 2,11 % 6,50 % 3,29 % 2,61 % 2,46 % 1,16 % 2,99 %
€
874.862
100,00 %
Costo per unità di superficie
805 €/m
2
Nel caso in esame, data la difficoltà nel reperire informazioni riguardanti opere e lavori aggiuntivi da effettuare per la realizzazione dell’immobile oggetto di stima e vista l’analogia con l’esempio di riferimento considerato nella pubblicazione, si assumono coefficienti di ponderazione unitari e si mantiene il costo per unità di superficie indicato. Il costo di costruzione stimato risulta quindi pari a: 𝑪𝒄 = 𝑆𝑐,𝑇𝑂𝑇 ∙ 𝐶𝑐,𝑈 = 953 𝑚2 ∙ 805 €⁄𝑚2 = 𝟕𝟔𝟕. 𝟏𝟔𝟓 €
15
dove 𝑆𝑐,𝑇𝑂𝑇 è la superficie commerciale totale valutata secondo le indicazioni del “Codice delle Valutazioni Immobiliari” e 𝐶𝑐,𝑈 è il costo di costruzione per unità di superficie stimato precedentemente.
5.3.
Valore di mercato dell’Organismo Edilizio Residenziale
In questo paragrafo viene valutato il più probabile valore di mercato dell’immobile oggetto di investimento, dato fondamentale per un’accurata valutazione delle entrate di cassa. Questo valore corrisponde all’importo stimato al quale l’immobile verrebbe venduto alla data della valutazione tra un acquirente e un venditore essendo entrambi non condizionati da fattori esterni e dopo una adeguata attività di marketing da entrambe le parti Per la stima del valore di mercato si utilizza il procedimento per punti di merito con modello moltiplicativo. I dati utili ai fini della valutazione sono stati reperiti dal sito http://www.borsinoimmobiliare.it (dati aggiornati a Giugno 2015) che fornisce anche utili indicazioni metodologiche sulla stima delle superfici commerciali. I valori adottati sono stati comunque confermati da un’indagine effettuata contattando una decina di agenzie immobiliari del comune di Pordenone. I coefficienti di merito ricavati faranno variare il valore per unità di superficie in funzione delle caratteristiche produttive, tecnologiche, posizionali estrinseche ed intrinseche. Il prezzo di compravendita medio adottato per la zona residenziale semiperiferica di Vallenoncello, nel comune di Pordenone è di 1100 €/mq. Di seguito si riporta il calcolo delle superfici commerciali degli alloggi. Per il calcolo delle murature perimetrali si applica convenzionalmente una maggiorazione del 10%. Superficie utile 2 commerciale (m )
Giardini e aree di pertinenza di “Appartamenti” 2 (m )
2
Terrazzi (m )
Coefficiente di ponderazione
1.1
Coefficiente di ponderazione
0.35
Coefficiente di ponderazione
0.15
A B C
103.8 73.2 84.8
114.2 80.5 93.3
10.6 14.9 14.9
3.7 5.2 5.2
172.2 42.6 42.7
D E F G H
103.8 73.2 84.8 45.5 57.1
114.2 80.5 93.3 50.1 62.8
10.6 17.3 17.3 23.2 23.2
3.7 6.1 6.1 8.1 8.1
234.0
Cantine e locali accessori collegati ai 2 vani principali (m ) Coefficiente di ponderazione
0.35
25.8 6.4 6.4
12.2
4.3
35.1
12.2
4.3
16
Cantine e locali accessori NON collegati ai vani 2 principali (m )
A B C D E F G H
Box auto collegati ai vani principali 2 (m )
Box auto NON collegati ai vani 2 principali (m )
2
Porticati (m )
Superficie commerciale 2 (m )
Coefficiente di ponderazione
0.2
Coefficiente di ponderazione
0.6
Coefficiente di ponderazione
0.5
Coefficiente di ponderazione
0.35
0.0
0.0
39.6
23.8
0.0
0.0
18.2
6.4
178.1
7.2 7.2 0.0 8.6 8.6 6.7
1.4 1.4 0.0 1.7 1.7 1.3
0.0 0.0 39.6 0.0 0.0 0.0
0.0 0.0 23.8 0.0 0.0 0.0
32.3 32.3 0.0 17.5 17.5 16.9
16.2 16.2 0.0 8.8 8.8 8.5
0.0 0.0 18.2 0.0 0.0 0.0
0.0 0.0 6.4 0.0 0.0 0.0
109.7 122.5 187.4 97.0 109.8 68.0
6.7
1.3
0.0
0.0
16.9
8.5
0.0
0.0
80.7
Dopo il calcolo delle superfici commerciali si riportano i coefficienti di merito relativi alle caratteristiche dell’organismo edilizio da valutare. Piano A B C D E F G H
0.9 0.9 0.9 0.9 0.9 0.9 0.97 0.97
Stato di conservazione 1.1 1.1 1.1 1.1 1.1 1.1 1.1 1.1
Luminosità
Esposizione e vista
Riscaldamento
Sintetico
1.05 1.05 1.05 1.05 1.05 1.05 1.1 1.1
1.05 1.05 1.05 1.05 1.05 1.05 1.05 1.05
1.05 1.05 1.05 1.05 1.05 1.05 1.05 1.05
1.15 1.15 1.15 1.15 1.15 1.15 1.29 1.29
Il valore di mercato dei singoli alloggi si calcola infine come il prodotto della quotazione media al metro quadrato, della superficie commerciale e del relativo coefficiente di ponderazione. Quotazione media 2 (€/m )
Superficie commerciale 2 (m )
Coefficiente di ponderazione sintetico
A B C D E
1100 1100 1100 1100 1100
178.1 109.7 122.5 187.4 97.0
1.15 1.15 1.15 1.15 1.15
€ € € € €
224’548 138’313 154’417 236’234 122’340
F G H
1100 1100 1100
109.8 68.0 80.7
1.15 1.29 1.29 Totale
€ € € €
138’426 96’735 114’897 1'225’910
Valore di mercato
17
5.4.
Oneri di urbanizzazione e contributo al costo di costruzione
La valutazione degli oneri di urbanizzazione e del contributo sul costo di costruzione viene effettuata sulla base delle indicazioni riportate nel Regolamento di attuazione della legge regionale 11 novembre 2009 n. 19 “Codice regionale dell’edilizia”. Nel documento sopracitato, agli articoli 5, 6 e 7, vengono definite le opere di urbanizzazione, le modalità generali di calcolo delle stesse e del contributo sul costo di costruzione e la procedura per calcolare la superficie imponibile ai fini dell’imposizione. Nell’allegato C dello stesso documento vengono riportate le tabelle parametriche con l’incidenza degli oneri in funzione del numero di abitanti del comune di riferimento, della zona omogenea di appartenenza e dell’indice di fabbricabilità fondiaria. In relazione alla tipologia di intervento vengono poi elencate le aliquote da applicare ai valori unitari al metro quadrato. Nel caso in esame, in riferimento alla destinazione d’uso residenziale, alla zona omogena B e ad un intervento di nuova realizzazione si assume un aliquota del 7% per le opere di urbanizzazione e una dell’1,8% per il contributo sul costo di costruzione. Moltiplicando per la superficie imponibile si ottiene l’importo dovuto. Consistenza (m²)
Incidenza (€/m²)
Coefficiente di correzione
Urbanizzazione primaria
626.2
45.96
0.5
€
14’390
Urbanizzazione secondaria
626.2
108.46
0.5
€
33’960
Contributo sul costo di costruzione
626.2
672
0.018
€
7’575
€
55’925
Totale
Totale dovuto
5.5.
Spese tecniche, generali e imprevisti e di commercializzazione
Nella stima di queste ulteriori voci di accosto si assume che le spese tecniche e gli oneri professionali ammontino al 7% del costo di costruzione, che le spese generali relative alla gestione della contabilità, al coordinamento del cantiere ecc.. ammontino al 4% del costo di costruzione e che quelle di commercializzazione ammontino al 2% dei ricavi da vendita. Valore di riferimento Spese tecniche e oneri professionali Spese generali e imprevisti Spese di commercializzazione
Costo di costruzione 767'320 € Costo di costruzione 767'320 € Ricavi da vendita attesi 1'078'740 €
Aliquota
Spese
7%
€
53’712
4%
€
30’693
2%
€
21’575
18
6. Determinazione dei tassi utilizzati nella valutazione 6.1.
Tassi di interesse
I tassi di interesse attivo e passivo verranno utilizzati in seguito, nell’analisi finanziaria dell’investimento, per la determinazione rispettivamente dei proventi e degli oneri finanziari. Il tasso di interesse passivo utilizzato nella presente valutazione è tratto dal Bollettino statistico-2015 pubblicato dalla Banca d’Italia, riferito all’ultimo trimestre dell’anno 2014 per l’Italia nord-orientale e per un investimento di durata superiore ai 5 anni nel mercato dell’edilizia. Il tasso di interesse attivo dell’investitore viene assunto pari a quello di un investimento risk free a breve scadenza (1 anno). Si è fatto riferimento ai Buoni Ordinari del Tesoro e ai BTP, i cui rendimenti sono facilmente consultabili in Internet. Di seguito si riporta una tabella che riassume i tassi di interesse utilizzati. Tasso attivo Tasso passivo
6.2.
0,7% 4,38%
Tasso di attualizzazione
Per la determinazione del tasso di attualizzazione si utilizza il metodo del Costo medio ponderato del capitale (Weighted Average Cost of Capital-WACC). Valuto quindi il costo del capitale aziendale dell’investitore composto dal debito finanziario (debito a interesse esplicito) e dal capitale di rischio ( capital netto). 𝑊𝐴𝐶𝐶𝑛𝑜𝑚𝑖𝑛𝑎𝑙𝑒 = 𝐾𝑒 ∙
𝐸 𝐷 + 𝑟𝑑 ∙ (1 − 𝑎𝑙𝑞) 𝐷+𝐸 𝐷+𝐸
dove: 𝐾𝑒 = 𝑅𝑓 + (𝑅𝑚 − 𝑅𝑓) ∙ 𝛽 è il costo del capitale di rischio con Rf rendimento di un investimento risk free, (Rm-Rf) premio di rendimento atteso dall’investitore, Rm tasso medio di mercato per il settore e β misura del rischio sistematico del capitale netto dell’impresa rispetto al mercato; 𝑟𝑑 costo del capitale di debito; 𝐸 𝐷+𝐸 𝐷 𝐷+𝐸
incidenza del capitale di rischio E; incidenza del capitale di debito D;
alq aliquota fiscale. Nella valutazione i flussi di cassa sono espressi in valori costanti, stimo il WACC e ricavo quindi il tasso reale al netto dell’inflazione f:
19
𝑊𝐴𝐶𝐶𝑟𝑒𝑎𝑙𝑒 =
𝑊𝐴𝐶𝐶𝑛𝑜𝑚𝑖𝑛𝑎𝑙𝑒 − 𝑓 1+𝑓
Si suppone una uguale distribuzione tra capitale di debito e capitale di rischio, di fare riferimento ad un’impresa stabile in linea con il mercato di riferimento (β=1). Si assume un premio di rischio per l’investimento immobiliare medio del 4 % e un aliquota fiscale per questa tipologia di investimenti pari al 31%. Si riporta di seguito il valore del tasso di sconto calcolato secondo il WACC: WACC incidenza capitale di debito incidenza capitale di rischio rendimento risk free (Rf) premio (Rf-Rm) rischiosità (β)
0.5 0.5 0.02 0.04 1
50.00 50.00 2.00 4.00
% % % %
tasso bancario (rd) aliquota fiscale (alq) costo capitale di rischio (Ke) inflazione (f) WACC nominale WACC reale
0.0438 0.31 0.06 0.006 0.045111 0.038878
4.38 31.00 6.00 0.60 4.51 3.89
% % % % % %
7. Costruzione degli scenari di valutazione In questo paragrafo vengono descritti gli scenari che si prendono in considerazione per la valutazione della redditività dell’investimento immobiliare. Si costruiscono quattro scenari differenti che simulano tre condizioni diverse di vendita delle unità immobiliari da una prospettiva ottima ad una pessima e una quarta situazione in cui le unità abitative vengono prima date in locazione e successivamente vendute. L’orizzonte temporale scelto parte dall’anno zero che corrisponde all’anno corrente, il 2015. L’intervallo di analisi verrà poi suddiviso in periodi di un anno. Si considera un periodo di costruzione dell’organismo edilizio della durata di 3 anni, distribuendone il costo per il 40% nel primo e per il 30% nel secondo e nel terzo. Per quello che riguarda le vendite di alloggi in anticipo rispetto alla loro stessa realizzazione si sono ipotizzate delle aliquote di acconto sull’importo totale, a scalare rispetto l’effettiva disponibilità dell’alloggio: -2 ANNI 25% -
-1 ANNO 25% 50% -
REALIZZAZIONE 50% 50% 100%
20
SCENARIO 1: Vendita del 50 % degli alloggi prima del termine della costruzione e del restante 50% entro 4 anni dall’inizio della costruzione. SCENARIO 1 Alloggio
Percentuali di vendita 1 2 3 0.25 0.5 0.5 0.5 0.5 0.5
0 0.25
A B C D E F G H
0.25
0.25
4
0.5 1 1 1 1
SCENARIO 2: Vendita degli alloggi a partire dal termine della costruzione per un orizzonte temporale complessivo di 6 anni. SCENARIO 2 Alloggio
0
1
A B
Percentuali di vendita 2 3 1
4
5 1
C D E F G H
1 1 1 1 1 1
SCENARIO 3: Vendita degli alloggi negli anni successivi alla conclusione della costruzione. Orizzonte temporale di 10 anni. SCENARIO 3 Alloggio A
Percentuali di vendita 0
1
2
3
4
5
6
7
8
1
B
1
C
1
D E
1 1
F G H
9
1 1 1
21
SCENARIO 4: Messa in locazione degli alloggi terminata la costruzione con un contratto di 4+4 anni. Alloggi venduti all’80% del loro valore di mercato al termine della locazione. Per il calcolo dei ricavi da affitto è stato considerato il prezzo medio al m 2 per la zona di Vallenoncello nel comune di Pordenone. Il valore, ricavato da un’analisi dei borsini immobiliari F.I.M.A.A. e FIAIP e dalla consultazione del sito 2 http://www.borsinoimmobiliare.it, risulta pari a 5,00 €/m /mese. Il valore verrà poi moltiplicato per la superficie commerciale dell’alloggio considerato. Le spese per la gestione della locazione sono state considerate come una quota del 25% sul ricavo ottenuto dagli affitti. SCENARIO 4 Alloggio
Percentuali di vendita 0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
A
AFFITTO
AFFITTO
AFFITTO
AFFITTO
AFFITTO
AFFITTO
AFFITTO
0.8
B
AFFITTO
AFFITTO
AFFITTO
AFFITTO
AFFITTO
AFFITTO
AFFITTO
0.8
C
AFFITTO
AFFITTO
AFFITTO
AFFITTO
AFFITTO
AFFITTO
AFFITTO
0.8
D
AFFITTO
AFFITTO
AFFITTO
AFFITTO
AFFITTO
AFFITTO
AFFITTO
0.8
E
AFFITTO
AFFITTO
AFFITTO
AFFITTO
AFFITTO
AFFITTO
AFFITTO
0.8
F
AFFITTO
AFFITTO
AFFITTO
AFFITTO
AFFITTO
AFFITTO
AFFITTO
0.8
G
AFFITTO
AFFITTO
AFFITTO
AFFITTO
AFFITTO
AFFITTO
AFFITTO
0.8
H
AFFITTO
AFFITTO
AFFITTO
AFFITTO
AFFITTO
AFFITTO
AFFITTO
0.8
8. Criteri di rendimento economico 8.1.
Valore attuale netto
Il Valore Attuale Netto (VAN) è un indice tramite cui si definisce il valore attuale di una serie attesa di flussi di cassa sommandoli contabilmente ed attualizzandoli sulla base di un tasso di sconto, determinato in precedenza. Di seguito si riporta l’espressione utilizzata per il calcolo: 𝑛
𝑉𝐴𝑁 = ∑ 𝑖=1
𝑅𝑖 − 𝐶𝑖 (1 + 𝑟)𝑖
Ai fini della valutazione di convenienza, ovvero l’efficacia, dell’investimento si considera VAN>0 investimento conveniente, VAN=0 convenienza indefinita e VAN<0 investimento non conveniente.
22
8.2.
Saggio di rendimento interno
Il saggio di rendimento interno (SRI) è un indice di redditività finanziaria che misura l’efficacia di un investimento, ovvero la capacità di remunerare le risorse impiegate e di generare utili. Operativamente il saggio di rendimento interno è il saggio che eguaglia ricavi e costi, ovvero quello che annulla il valore attuale netto, non richiede quindi la determinazione a priori di un tasso di sconto. Il saggio di rendimento interno viene così determinato: 𝑛
𝑛
𝑖=1
𝑖=1
𝑅𝑖 − 𝐶𝑖 𝑅𝑖 𝐶𝑖 𝑉𝐴𝑁 = ∑ =0 → ∑ = 𝑖 𝑖 (1 + 𝑆𝑅𝐼) (1 + 𝑆𝑅𝐼) (1 + 𝑆𝑅𝐼)𝑖 Per la determinazione della convenienza dell’investimento e quindi della sua efficienza, è necessario definire un saggio soglia oltre al quale l’investimento risulta conveniente. Come saggio soglia si sceglierà un 3,5 % che è un tasso di rendimento medio per un investimento immobiliare.
23
9. Analisi dei risultati della valutazione Di seguito si riportano i risultati ottenuti dall’analisi economica e finanziaria dell’investimento nei quattro scenari precedentemente descritti. L’analisi è stata effettuata mediante l’ausilio del software di calcolo Microsoft Excel. Le tabelle sottostanti contengono solamente i valori degli indicatori di sintesi utilizzati per la valutazione, l’andamento completo dei flussi di cassa per ogni scenario è riportato negli allegati. Risultati della valutazione
SCENARIO 1
SCENARIO 2
SCENARIO 3
SCENARIO 4
Pre analisi finanziaria Post analisi finanziaria
Pre analisi finanziaria Post analisi finanziaria
Pre analisi finanziaria Post analisi finanziaria
Pre analisi finanziaria Post analisi finanziaria
VAN
€
18.1%
SRI VAN
€
€
€
-€
-€
SRI
-29.4%
-19.4%
Variazione percentuale dopo l’analisi finanziaria
VAN
SRI
-53.4%
-18.5%
34'792
146'038
Variazione percentuale dopo l’analisi finanziaria
VAN
SRI
-319.7%
-66.8%
VAN
SRI
-209.0%
-72.9%
1.1%
SRI VAN
28'720
3.2%
SRI VAN
VAN
4.8%
SRI VAN
61'651 5.9%
SRI VAN
101'975
Variazione percentuale dopo l’analisi finanziaria
14.6%
SRI VAN
144'512
-€
80'350
SRI
2.9%
VAN
-€ 248'304
SRI
0.8%
Variazione percentuale dopo l’analisi finanziaria
24
10.
Analisi di sensitività
Per concludere l’analisi e la valutazione dell’investimento è stato ritenuto appropriato svolgere un’analisi di sensitività al fine di evidenziare l’effetto della variazione dei parametri caratterizzati da livelli di incertezza maggiori sugli indicatori di valutazione. L’analisi è stata effettuata selezionando tre variabili indipendenti: il tasso di attualizzazione determinato con la procedura WACC, il costo di costruzione e i ricavi da vendita. Un’ipotesi fatta nell’analisi è che le variabili siano tra loro indipendenti, ovvero che la variazione di uno dei tre parametri non comporti nessuna variazione nelle altre variabili considerate. Il campo di variazione è stato fissato tra il +15% e il -15%. Gli indicatori di sintesi sono stati calcolati per intervalli successivi del 5%. La variazione del ±1% delle tre variabili è stata fatta in maniera tale da far diminuire il valore attuale netto, quindi aumentando il tasso di attualizzazione e il costo di costruzione e diminuendo i ricavi da vendita. Sono state considerate significative nell’analisi le variabili per cui una variazione (in più o in meno) del loro valore del 1% implica una variazione minima del 1% del tasso di rendimento interno e del 5% del valore attuale netto. I valori seguenti riassumono i risultati dell’analisi di sensitività; per completezza negli allegati vengono riportate le tabelle corrispondenti ai grafici.
25
SCENARIO 1 TASSO € €
VAN (base) VAN (±1%) VARIAZIONE VAN (%)
COSTI DI COSTRUZIONE
144'512 144'007 -0.35%
€ €
144'512 133'100 -7.90%
RICAVI DA VENDITA € €
144'512 137'095 -5.13%
COSTI DI COSTRUZIONE
RICAVI DA VENDITA
SRI (base) SRI (±1%)
18.1% 17.2%
18.1% 16.9%
VARIAZIONE SRI (%)
-4.6%
-6.3%
26
SCENARIO 2 TASSO
COSTI DI COSTRUZIONE
RICAVI DA VENDITA
VAN (base) VAN (±1%)
€ 61'651 € 60'420
€ 61'651 € 54'234
€ 61'651 € 51'085
VARIAZIONE VAN (%)
-2.00%
-12.03%
-17.14%
COSTI DI COSTRUZIONE
RICAVI DA VENDITA
SRI (base) SRI (±1%)
5.9% 5.7%
5.9% 5.6%
VARIAZIONE SRI (%)
-4.3%
-5.8%
27
SCENARIO 3 TASSO
COSTI DI COSTRUZIONE
RICAVI DA VENDITA
VAN (base) VAN (±1%)
-€ 34'792 -€ 36'765
-€ 34'792 -€ 42'208
-€ 34'792 -€ 44'374
VARIAZIONE VAN (%)
-5.67%
-21.32%
-27.54%
COSTI DI COSTRUZIONE
RICAVI DA VENDITA
SRI (base) SRI (±1%)
3.22% 3.08%
3.22% 3.04%
VARIAZIONE SRI (%)
-4.29%
-5.79%
28
SCENARIO 3 TASSO
COSTI DI COSTRUZIONE
RICAVI DA VENDITA
VAN (base) VAN (±1%)
-€ 80'350 -€ 83'288
-€ 80'350 -€ 87'767
-€ 80'350 -€ 90'382
VARIAZIONE VAN (%)
-3.66%
-9.23%
-12.48%
COSTI DI COSTRUZIONE
RICAVI DA VENDITA
SRI (base) SRI (±1%)
2.89% 2.80%
2.89% 2.76%
VARIAZIONE SRI (%)
-3.03%
-4.49%
29
11.
Conclusioni
Dai risultati della valutazione esposti al capitolo 8 si evince come solamente due degli scenari contemplati nell’analisi risultino vantaggiosi. Nel caso degli scenari 1 e 2 infatti, il valore attuale netto è positivo e il saggio di rendimento interno maggiore del saggio soglia assunto pari a quello medio di un investimento immobiliare (3,5 %). Negli stessi scenari l’investimento risulta vantaggioso anche dopo aver effettuato l’analisi finanziaria. Negli scenari 3 e 4, al contrario, la dilatazione dell’orizzonte temporale per la difficoltà di vendita e la messa in locazione degli alloggi comportano un crollo del valore attuale netto (minore di zero in entrambe i casi) ed un saggio di rendimento decisamente inferiore alla soglia. I risultati della valutazione rispecchiano quello che è stato appreso dall’indagine effettuata presso le agenzie immobiliari della zona in esame. Queste hanno sottolineato come il mercato immobiliare si trovi in una condizione di profonda flessione e come un investitore immobiliare, ad oggi, non sia disposto ad effettuare questo tipo di operazione soprattutto nella zona scelta. Nelle zone periferiche del comune di Pordenone infatti sono presenti numerose unità immobiliari pronte ad essere abitate ed ancora invendute. Per quanto riguarda l’analisi di sensitività, l’unica variabile che sembra essere meno influente delle altre rispetto alla variazione degli indicatori di sintesi è il tasso di attualizzazione. Questo infatti comporta una variazione del VAN sempre inferiore al limite critico del 5%, tranne nel terzo scenario in cui l’orizzonte temporale cresce e si assume una prospettiva decisamente pessimistica per l’investitore. I ricavi da vendita ed il costo di costruzione hanno un impatto decisamente più marcato sull’andamento del VAN e dell’SRI. In tutti gli scenari l’aumento dei costi e la diminuzione dei ricavi provocano una diminuzione del VAN superiore al 5% e dell’SRI decisamente superiore all’1%. Queste variabili risultano quindi significative nella valutazione, la loro stima e la determinazione degli intervalli entro i quali possono variare deve essere necessariamente approfondita in successive valutazioni.
30