Guia Invest Id Or Fundos Imobiliarios Fii

GUIA DO INVESTIDOR fundo de investimento imobiliário

Caro leitor, O mercado imobiliário nacional encontra-se em plena transormação. Entre avanços regulamentares, condições macroeconômicas propícias e o aproundamento do envolvimento do mercado de capitais neste segmento, os últimos meses oram marcados por um revigoramento do interesse de uma ampla camada de participantes dos segmentos imobiliário e nanceiro. Em especial, cresceu muito o interesse sobre Fundos de Investimento Imobiliário (FII) com a publicação da Instrução nº 472 pela Comissão Comissão de Valores Mobiliários, que ampliou signicativamente as áreas do setor imobiliário nas quais estes undos podem investir. O novo marco regulamentar, o recrudescimento da demanda e dos investimentos na economia brasileira, com destaque para o setor imobiliário, e o elevado interesse do capital estrangeiro, representam um conjunto único de condições avoráveis, as quais propiciarão um grande impulso no mercado de FII. É neste contexto que a Uqbar entende a importância de se produzir O Guia do Investidor: Fundo de Investimento Imobiliário, um esorço editorial, inormativo e educativo sobre FII. Esta publicação é a segunda da série Guia do Investidor. O primeiro título da série, Guia do Investidor: Títulos de Crédito no Mercado de Finanças EstruEstru turadas Brasileiro, oi lançado no nal de 2008 e transormou-se rapidamente em uma publicação de reerência. Esperamos que este novo Guia tenha tanto sucesso quanto o primeiro. De nossa parte, não medimos esorços para tentar colocar ao alcance de todos um guia completo, atualizado e organizado, além de ser o primeiro, sobre um tema ainda em ormação. Boa leitura! Equipe Uqbar

Outubro 2009

© 2009 Uqbar - A Uqbar Educação e Inormação Financeira Avançada Ltda. empregou seus melhores esorços na obtenção e vericação dos dados apresentados neste documento. Entretanto, a Uqbar Educação e Inormação Financeira Avançada Ltda. não se responsabiliza por quaisquer perdas ou prejuízos que possam advir de erros, omissões ou opinião expressa. Todos os direitos autorais inerentes ao presente documento são de propriedade da Uqbar Educação e Inormação Financeira Avançada Ltda. Nenhuma das inormações desta publicação pode ser copiada, reproduzida, divulgada ou transmitida, no todo ou em partes, em qualquer ormato, por qualquer razão, ou por qualquer pessoa, sem citação da onte.

GUIA DO INVESTIDOR | FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO IMOBILIÁRIO

SUMÁRIO

1 Introdução

4

2 Sumário de termos e condições

11

3 Classificação dos fundos

15

4 Mercado secundário

25

5 Tributação

31

6 Rankings

34

Os dados de grácos e tabelas desta publicação têm como data base 30 de junho de 2009. Para acompanhamento contínuo de dados e notícias sobre undos de investimento imobiliário, utilize o Orbis.


Introdução


I. Introdução

1

Até 1993, os mercados imobiliário e de capitais uncionavam separada-

I n t r o d u ç ã o

mente1. Antes desta data, a existência de qualquer vínculo entre estes dois mercados era puramente ocasional. Naquele ano, porém, uma primeira tentativa de aproximação, através da criação de um marco jurídico-regulamentar, oi estabelecida. Em 25 de junho de 1993, a Lei nº 8.668 instituía os undos de investimento imobiliário (FII), uma comunhão de recursos captados por meio do sistema de distribuição de valores mobiliários, destinados à aplicação em empreendimentos imobiliários. A nova lei também determinava que a Comissão de Valores Mobiliários (CVM) deveria autorizar, disciplinar e scalizar a constituição, o uncionamento e a administração destes undos. Em janeiro do ano seguinte, a CVM publica então a Instrução nº 205 (ICVM 205), que passou a regulamentar os FII. Inicialmente, porém, as normas e regras estabelecidas não atingiram o objetivo imaginado. Varios undos imobiliários criados nesta época tinham como principal nalidade o planejamento tributário, ao invés da captação de recursos junto a investidores. Uma segunda tentativa de conexão entre os dois mercados oi estabelecida em 1997 com a aprovação da Lei nº 9.514, que criou o Sistema de Financiamento Imobiliário. Dentre os novos conceitos instituídos por esta lei estão o de alienação duciária de coisa imóvel e o de securitização de créditos imobiliários, sendo esta última realizada através de Companhias Securitizadoras de Crédito Imobiliário e Certicados de Recebíveis Imobiliários (CRI). Desconsiderando o ano de 2005, que contou com uma operação com montante bem acima da média praticada pelo mercado, a securitização imobiliária, medida pelo volume de emissões de CRI, apresenta crescimento consistente desde 2001. Esse crescimento, porém, é bastante inerior ao potencial estimado por todos os participantes de mercado, sendo o montante de títulos emitidos inexpressivo em relação a parâmetros de mercado como, por exemplo, o tamanho do décit habitacional brasileiro. No começo de 1999, o mercado de undos imobiliários começa a mudar de orma signicativa. Com a promulgação da Lei nº 9.779, em janeiro daquele ano, os rendimentos e ganhos líquidos aueridos por estes undos em aplicações nanceiras passam a sujeitar-se à incidência do imposto de renda na onte, inibindo assim a criação de novos undos destinados ao planejamento scal e tributário. 1

Em 1964 a Lei nº 4.380 criou o Sistema Financeiro da Habitação, que estabeleceu uma conexão entre os mercados imobiliário e nanceiro, mas não incluía o mercado de capitais. GUIA DO INVESTIDOR | FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO IMOBILIÁRIO

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Mais próximo do nal daquele ano, dois undos começam a escrever um

1

novo capítulo na até então curta história dos FII. Em novembro de 1999, o FII


Shopping Pátio Higienópolis inicia captação de R$40,0 milhões junto a investidores, preponderantemente pessoas ísicas, para adquirir, na cidade de São Paulo, uma participação de 25,0% em empreendimento do mesmo nome. Em janeiro de 2000, o FII Financial Center é constituído e, após captar R$23,9 milhões, também junto a pessoas ísicas, adquire seis andares em imóvel de lajes corporativas destinado à locação para empresas comerciais. As emissões bem sucedidas destes dois undos abriram o mercado para novas oertas públicas de cotas de undos que buscavam uma captação de recursos pulverizada junto a uma grande quantidade de investidores. Em novembro de 2005, o segmento de FII negociados em bolsa ou b alcão organizado ganha impulso com a aprovação da Lei nº 11.196. A nova lei passa p assa a isentar de imposto de renda os rendimentos distribuídos às pessoas ísicas por FII que sejam negociados nesses ambientes e cujo número de cotistas exceda 50. Como reexo, de 2005 a 2008 o montante anual captado pelos FII listados em bolsa ou balcão organizado cresceu quase dez vezes. O recorde de emissões da indústria aconteceu em 2007, quando o total emitido atingiu R$930,9 milhões; porém, considerando apenas os undos listados, o ano mais representativo oi o de 2008 quando estes undos captaram R$498,5 milhões. A fgura 1 apresenta a evolução histórica das emissões de cotas de FII a partir de 2003.

Emissões - Montante (em R$ milhões)

Fig. 01

1.000

800

600

400

s i b r O : e t n o F

200

0 2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009*

* até jun 2009


6

Apesar do crescimento dos mercados de FII e CRI durante estes anos, do

1

ponto de vista de recursos captados via mercado de capitais, nada pode ser


comparado ao obtido através de um tradicional valor mobiliário entre 2005 e 2007. Inicia-se, neste período, a terceira ligação entre os mercados imobiliário e de capitais. Entretanto, dierentemente do ocorrido nas vezes anteriores, esta não oi decorrente de uma lei ou regulamento especíco, mas de uma transormação estrutural do mercado de capitais nacional. A partir de 2005, o mercado de ações brasileiro torna-se uma verdadeira onte de nanciamento de longo prazo para empresas nacionais. Sociedades ligadas aos setores de incorporação, construção, participação ou intermediação imobiliária beneciam-se desta tendência e iniciam um processo de venda de ações, novas e existentes, para investidores institucionais e pessoas ísicas. Em 2007, um total de 20 empresas do setor levantam mais de R$12,00 bilhões em recursos. Acompanhando os avanços do mercado de capitais e atendendo diversas demandas de participantes dos mercados nanceiro e imobiliário, a CVM edita, no dia 31 de outubro de 2008, a Instrução nº 472 (ICVM 472), revogando a antiga ICVM 205, depois de quatorze anos sem mudanças signicativas nesta instrução 2. A ICVM 472 abre um novo e promissor capítulo na história dos undos imobiliários. Além de tornar os FII mais próximos dos demais undos regulados pela autarquia, ao incorporar muitas disposições contidas em normas que disciplinam outros undos de investimento, a nova instrução traz uma mudança histórica: permite que os FII possam investir em valores mobiliários e outros ativos ligados ao setor imobiliário. Até a edição desta nova instrução, os undos imobiliários, em especial aqueles negociados em bolsa de valores e mercados de balcão organizado, concentravam seus investimentos em um pequeno grupo de imóveis geradores de renda, tais como shopping centers, escritórios, hospitais e centros de logística para armazenagem e distribuição de bens. Com a ampliação signicativa das áreas do setor imobiliário nos quais os FII podem investir, a autarquia permite que uma prounda transormação se inicie neste setor. Fundos imobiliários dedicados a investimentos de renda xa, por exemplo CRI, e renda variável, como ações de empresas de construção e incorporação, atrairão novos participantes para este mercado, como instituições especializadas na gestão de valores imobiliários, até então ausentes do mercado de FII. Além disso, a 2

Houve três mudanças na Instrução CVM 205 desde sua publicação e até sua revogação pela ICVM 472, a saber; Instrução CVM nº 389, de 3 de junho de 2003, que dispõe sobre a alteração do mercado em que as cotas serão negociadas; Instrução CVM nº 418, de 19 de abril de 2005, que dispõe sobre as entidades competentes para administrar FII; Instrução CVM nº 455, de 13 de junho de 2007, que inclui as companhias hipotecárias entre as entidades autorizadas a administrar FII. GUIA DO INVESTIDOR | FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO IMOBILIÁRIO

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expectativa de um grande volume de operações e a possibilidade de distribui-

1

ção das cotas destes undos junto a pessoas ísicas, graças aos incentivos scais


concedidos a estas (ver capítulo Tributação), atrairão um outro segmento, os bancos comerciais com grandes redes de varejo, ornecendo de orma denitiva e consistente uma grande base de investidores para a indústria de undos imobiliários. Em 30 de junho de 2009, o patrimônio líquido de todos os FII em operação somava R$4,29 bilhões3, deste total R$2,49 bilhões eram de 26 undos listados na BM&FBOVESPA. Patrimônio Líquido - Montante (em R$ milhões)

Fig. 02

5.000

4.000

3.000

2.000

1.000

0 3 0 0 2 / 1 0

3 0 0 2 / 5 0

3 0 0 2 / 8 0

3 0 0 2 / 1 1

4 0 0 2 / 2 0

4 0 0 2 / 5 0

4 0 0 2 / 8 0

4 0 0 2 / 1 1

5 0 0 2 / 2 0

5 0 0 2 / 5 0

5 0 0 2 / 8 0

5 0 0 2 / 1 1

Indústria FII

6 0 0 2 / 2 0

6 0 0 2 / 5 0

6 0 0 2 / 8 0

6 0 0 2 / 1 1

7 0 0 2 / 2 0

7 0 0 2 / 5 0

7 0 0 2 / 8 0

FII Listados

7 0 0 2 / 1 1

8 0 0 2 / 2 0

8 0 0 2 / 5 0

8 0 0 2 / 8 0

8 0 0 2 / 1 1

9 0 0 2 / 2 0

9 0 0 2 / 5 0

Fonte: Orbis

Recentemente, Recentemente, duas alterações no marco jurídico-regulamentar vêm a corroborar as expectativas de crescimento do setor. Em 27 de agosto de 2009, a Lei nº 12.024 elimina dúvidas quanto à tributação de determinados títulos ligados ao setor imobiliário ao isentar do imposto de renda na onte as aplicações dos FII em CRI, letras hipotecárias (LH), letras de crédito imobiliário (LCI) e cotas de FII, abrindo espaço para a criação de undos dedicados a estes títulos. No dia 24 de setembro de 2009, o Conselho Monetário Nacional aprovou novas diretrizes para as Entidades Fechadas de Previdência Complementar. Dentre as novidades destaca-se a que exclui do segmento de imóveis os FII, que oram deslocados para o segmento de investimentos estruturados. Com isto, o limite individual para o total dos recursos dos undos de pensão investidos em cotas de FII passa a ser 10,0%. Antes, sob as diretrizes da norma anterior, os investimentos em undos imobiliários eram equiparados aos de outros investimentos do setor de imóveis, sendo limitados a 8,0% do total do patrimônio deste importante grupo de investidores institucionais. Portanto, no limite, um undo de pensão pode agora alocar simultaneamente 18,0% de seu patrimônio no setor imobiliário, sendo 8,0% no segmento de imóveis e 10,0% em FII. 3

Foram desprezados os FII com patrimônio líquido negativo. GUIA DO INVESTIDOR | FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO IMOBILIÁRIO

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Cronologia Histórica

1

1993


25 | Junho – Lei nº 8.668

Instituição dos undos de investimento imobiliário (FII). Determina que a Comissão de Valores Mobiliários (CVM) autorize, discipline e scalize a constituição, o uncionamento e a administração destes undos. 1994 14 | Janeiro – Instrução CVM nº 205

Dispõe sobre a constituição, o uncionamento e a administração de FII. 14 janeiro – Instrução CVM nº 206

Dispõe sobre normas contábeis aplicáveis às demonstrações nanceiras dos FII. 1997 20 | Novembro – Lei nº 9.514

Cria o Sistema de Financiamento Imobiliário, institui a alienação duciária de coisa imóvel, as companhias securitizadoras de crédito imobiliário e os certicados de recebíveis imobiliários (CRI). 1999 19 | Janeiro – Lei nº 9.779

Institui condições para critérios relativos à distribuição de rendimentos e ganhos de capital de FII e estabelece que os rendimentos e ganhos líquidos aueridos por estes undos, em aplicações nanceiras de renda xa ou de renda variável, sujeitam-se à incidência do imposto de renda na onte. 2001 06 | Abril – Resolução CMN nº 2.829

Estabelece cronograma de redução, através de limites máximos decrescentes, do total de recursos aplicados nas diversas carteiras que compõem o segmento de imóveis das entidades echadas de previdência privada.


9

2004

1

21 | Dezembro – Lei nº 11.033


Isenta do imposto de renda na onte e na declaração de ajuste anual das pessoas ísicas, a remuneração produzida por CRI, letras hipotecárias (LH) e letras de crédito imobiliário (LCI). 2005 21 | Novembro - Lei nº 11.196

Isenta do imposto de renda na onte e na declaração de ajuste anual das pessoas ísicas, os rendimentos distribuídos pelos FII: (i) cujas cotas sejam admitidas à negociação exclusivamente em bolsas de valores ou no mercado de balcão organizado; e (ii) que apresentem, no mínimo, 50 cotistas. Este beneício não será concedido a cotistas pessoa ísica que representem 10,0% ou mais da totalidade das cotas emitidas pelo FII ou cujas cotas lhe derem direito ao recebimento de rendimento superior a 10,0% do total de rendimentos aueridos pelo undo. 2008 31 | Outubro – Instrução CVM nº 472

Cria nova regulamentação para FII. Destaque para permissão expressa de investimentos em valores mobiliários e outros ativos ligados ao setor imobiliário. 2009 27 | Agosto – Lei nº 12.024

Isenta do imposto de renda na onte os rendimentos aueridos em aplicações eetuadas pelos FII em CRI, LH, LCI e cotas de FII. 24 | Setembro – Resolução CMN nº 3.792

Aprova novas diretrizes para as Entidades Fechadas de Previdência Complementar (EFPC), aumentando os limites permitidos de investimento e criando novos segmentos com seus limites próprios. Destaque para os FII que na nova classicação não azem mais parte do segmento de imóveis, tendo sido deslocados para o segmento de investimentos estruturados.


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Sumário de termos e condições


A. Fundos de investimento imobiliário Descrição

Comunhão de recursos captados por meio do sistema de distribuição de valores mobiliários e destinados à aplicação em empreendimentos empreendimentos imobiliários.

Forma e Registro

Constituídos sob a orma de condomínio echado, podem ter prazo de duração indeterminado. A constituição e uncionamento dos FII dependem de registro prévio na Comissão de Valores Mobiliários (CVM) que é concedido auto-

2 S u m á r i o d e t e r m o s e c o n d i ç õ e s

maticamente mediante entrega de conjunto de documentos e inormações. Tipos de Ativos

Podem investir em empreendimentos imobiliários representados por quaisquer direitos reais sobre bens imóveis e títulos de renda xa e variável.

Limites

(a) de Investimento: Fundos que invistam preponderantemente em valores

mobiliários devem respeitar certos limites de aplicação por emissor e por modalidade de ativos nanceiros. Não existem limites para par a investimentos em cotas de undos de investimento em participações (FIP), cotas de FII e certicados de recebíveis imobiliários (CRI). (b) de Distribuição: Deverão distribuir a seus cotistas, no mínimo, 95,0% dos

lucros aueridos, apurados segundo o regime de caixa, com base em balanço ou balancete semestral encerrado em 30 de junho e 31 de dezembro de cada ano. Administração

Compreende o conjunto de serviços relacionados ao uncionamento e à manutenção do undo. Administradores de FII devem prover ao undo, direta ou indiretamente, os seguintes serviços: (i) manutenção de departamento técnico habilitado a prestar serviços de análise e acompanhamento de projetos imobiliários; (ii) atividades de tesouraria, de controle e processamento dos títulos e valores mobiliários; (iii) escrituração de cotas; (iv) custódia de ativos nanceiros; (v) auditoria independente; e (vi) gestão dos valores mobiliários integrantes da carteira do undo.

Administrador

Somente podem ser administradores de FII as seguintes instituições: bancos comerciais, bancos múltiplos com carteira de investimento ou carteira de crédito imobiliário, bancos de investimento, sociedades corretoras ou sociedades distribuidoras de valores mobiliários, sociedades de crédito imobiliário, caixas econômicas e companhias hipotecárias.

Custódia

Custódia dos ativos nanceiros dos FII é necessária sempre que estes ativos representem mais que 5,0% do patrimônio líquido do undo. GUIA DO INVESTIDOR | FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO IMOBILIÁRIO

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Tipo de Investidor

Não existe limitação quanto ao tipo de investidor. Porém, é permitida a consti-

2

tuição de undos destinados exclusivamente a investidores qualicados, que

S u m á r i o d e t e r m o s e c o n d i ç õ e s

podem contar com condições e características especícas.

B. Cotas de FII Descrição Emissor Forma e Registro Classe

Fração ideal do patrimônio do Emissor. Fundo de Investimento Imobiliário. Escritural e nominativa. Classe única no caso de undos para investidores em geral. Fundos destinados exclusivamente a investidores qualicados podem emitir cotas com direitos ou características especiais quanto à ordem de preerência no pagamento dos rendimentos periódicos, no reembolso de seu valor ou no pagamento do saldo de liquidação do undo.

Série

Emissão de cotas pode ser dividida em séries, com o m especíco de estabelecer, para cada série, datas diversas de integralização sem prejuízo da igualdade dos demais direitos coneridos aos cotistas.

Distribuição

Oerta pública de cotas depende de prévio registro na CVM e deve ser realizada por instituições intermediárias integrantes do sistema de distribuição de valores mobiliários. Uma nova distribuição não pode ser iniciada antes de totalmente subscrita ou cancelada a anterior.

Subscrição

Subscrição parcial e cancelamento de saldo não colocado é permitido, desde que um montante mínimo a ser subscrito seja estipulado inicialmente inicialmente e alcançado.

Integralização

Integralização pode ser à vista ou em prazo determinado no compromisso de investimento. Pode ser eita em dinheiro, imóveis, direitos relativos a imóveis e, no caso de undos destinados exclusivamente a investidores qualicados, títulos e valores mobiliários.


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Amortizações

Resgate

Cotas podem ser amortizadas: (i) em datas pré-estabelecidas no regulamento

2

do undo; ou (ii) em virtude de decisão da assembléia geral de cotistas.

S u m á r i o d e t e r m o s e c o n d i ç õ e s

Não é permitido.

Retorno do Capital

Capital investido em cotas de FII é retornado através (i) da distribuição de resultados;

Investido

(ii) da amortização das cotas; (iii) da venda dos títulos; ou (iv) da dissolução do undo, com a venda dos seus ativos e a distribuição proporcional do patrimônio aos seus cotistas.

Transferência

As cotas podem ser transeridas mediante termo de cessão e transerência, assinado pelo cedente e pelo cessionário, e registrado em cartório de títulos e documentos, ou através de bolsa de valores ou entidade de mercado de balcão organizado onde o undo or registrado.

Negociação

Em bolsa de valores ou entidade de mercado de balcão organizado onde o undo or registrado.

Ambiente

BM&FBOVESPA (bolsa e balcão).

de Negociação Liquidação Financeira BM&FBOVESPA.


14

Classificação dos fund f undos os


III.. Classificação dos f undos III

3

O arcabouço regulamentar para undos imobiliários dene, de orma bastante abrangente, os ativos passíveis de serem adquiridos por um FII. Levando em consideração a variedade permitida, a prática do mercado observada atualmente e a prolieração esperada para estes undos, a Uqbar classicou os undos imobiliários de acordo com três critérios dierentes: por classe de

C l a s s i f i c a ç ã o d o s f u n d o s

ativos, por tipo de imóveis e por nalidade. O objetivo desta classicação é agrupar os undos com políticas de investimento semelhantes para acilitar a análise comparativa. A classicação dos FII em uncionamento em 30 de junho de 2009 oi realizada em duas ases. Inicialmente a Uqbar classicou os undos por classe de ativo, por tipo de imóvel e por nalidade, de acordo com as denições apresentadas abaixo, tendo como base o regulamento de cada undo. Em uma segunda ase, todos os administradores de FII oram contatados por teleone e por e-mail e convidados, de posse dos critérios utilizados pela Uqbar, a concordar, discordar e comentar a classicação sugerida. Posteriormente, dúvidas oram tiradas e esclarecimentos obtidos em conversas teleônicas. O resultado é a classicação apresentada nos grácos e tabelas deste capítulo.

A) Por classe de ativos Classica os undos de acordo com a classe de ativo predominante em cada undo. n

Imóveis – Fundos cuja política de investimento prioriza direitos reais

sobre bens imóveis. Estes incluem projetos em ase de desenvolvimento, incorporação ou construção, ou imóveis acabados, sendo ou não ocupados, e em uncionamento pleno ou parcial. n

Renda Fixa – Fundos cuja política de investimento prioriza instrumen-

tos de renda xa, que incluem: (i) títulos registrados na CVM, tais como debêntures, certicados de desdobramentos, certicados de depósito de valores mobiliários, cédulas de debêntures e notas promissórias; (ii) certicados de recebíveis imobiliários; (iii) letras hipotecárias; e (iv) letras de crédito imobiliário. Em todos os casos, as atividades preponderantes dos emissores têm que ser necessariamente aquelas permitidas aos FII. n

Renda Variável – Fundos cuja política de investimento prioriza instru-

mentos de renda variável, que incluem: (i) títulos registrados na CVM, tais como ações, bônus de subscrição, seus cupons, direitos, recibos GUIA DO INVESTIDOR | FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO IMOBILIÁRIO

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de subscrição e cotas de undos de investimento; (ii) ações ou cotas

3

de sociedades de propósito especíco; (iii) cotas de undos de investi-


mento em participações (FIP); (iv) cotas de undos de investimento em ações que sejam setoriais e que invistam exclusivamente em construção civil ou no mercado imobiliário; (v) cotas de outros FII; e (vi) cotas de undos de investimento em direitos creditórios (FIDC). Em todos os casos, as atividades preponderantes dos emissores têm que ser necessariamente aquelas permitidas aos FII. n

Multiclasse – Fundos de investimento imobiliário cuja política de in-

vestimento combina duas ou mais das classes de ativos mencionadas acima. Composição do Patrimônio Líquido por Classe de Ativo em 30/06/2009 (% Do PL) Fig. 03 0,01 %

99,99 %

Imóvel


Renda fixa

Número de FII por Classe de Ativo em 30/06/2009

Fig. 04

70 Imóvel 26

Renda fixa

1

0

10

20

30

40

50

60

70

80 Fonte: Orbis


17

Em 30 de junho de 2009, dos 71 FII em uncionamento no país, apenas

3

um não era da classe Imóveis. A exceção era o FII Excelence, que pertence à


classe Renda Fixa. Naquela data, os FII da classe Imóveis representavam 98,6% e 99,9% respectivamente do número e do patrimônio líquido agregado de todos os undos em operação no país.

B) Por tipo de Imóveis Classica os undos da classe de ativos Imóveis por tipo predominante de empreendimento imobiliário adquirido ou passível de aquisição pelo FII. n

Armazenagem – Prédios e galpões, ou projetos para a construção

destes, utilizados para apoiar a atividade industrial ou comercial com o armazenamento e distribuição de bens. Um investimento nesta categoria tipicamente inclui espaços e estruturas para estacionamento, carregamento e descarregamento de caminhões. n

Hospitalar – Hospitais e o equipamento médico necessário para seu

uncionamento, ou projetos para a construção destes. Dependendo do equipamento envolvido, este poderia ser o maior componente de valor do investimento. Neste caso, a caracterização do investimento como “imobiliário” poderia ser questionada pela CVM e pelo mercado. A Uqbar entende que o componente imobiliário do investimento deveria ser o predominante para ser elegível para uma carteira de FII. Investimentos hospitalares tipicamente incluem espaços para estacionamento nos imóveis. n

Hospedagem – Prédios e outras estruturas usadas para a acomoda-

ção de pessoas ísicas, locadas de base temporária ou prolongada, requentemente na orma de hotéis, resorts e serviços de fat , ou um pro jeto para a construção destes. Investimentos em hospedagem podem incluir uma inra-estrutura variada, desde estacionamento, restaurante e piscina até campo de gole, quadras de tênis e praia. n

Industrial – Prédios e outras estruturas usadas para a acomodação de

ábricas, parques industriais, unidades abris e outras atividades industriais, ou projetos para a construção destes. Investimentos industriais poderiam incluir espaços e estruturas de apoio à atividade industrial principal, tais como estacionamento e uma área gerencial. n

Residencial – Prédios e outras estruturas residenciais, normalmente

casas ou apartamentos, ou projetos para a construção destes. n

Escritórios – Prédios e outras estruturas usadas para a acomodação

de pessoas enquanto exercem uma atividade prossional que não seja a industrial, ou projetos de construção destes. Um exemplo é um GUIA DO INVESTIDOR | FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO IMOBILIÁRIO

18

prédio de salas comerciais alugadas por pessoas jurídicas ou pros-

3

sionais liberais. Estes empreendimentos poderiam incluir espaços de


estacionamento e áreas de apoio ao uncionamento e manutenção do imóvel. n

Escolar – Instituições de ensino e o equipamento necessário para a re -

alização da atividade de ensino, ou projetos para a construção destes. Investimentos nesta categoria podem incluir a exploração comercial de outros espaços associados a estes imóveis como pequenas lojas, restaurantes e estacionamento. n

Varejo – Esta categoria está dividida em três sub-categorias, conor-

me descrito abaixo. Shopping Centers – Complexos imobiliários encobertos para

um conjunto de lojas de varejo, ancoradas por duas ou mais lojas de departamento de grande escala e marca reconhecida, ou projetos para a construção destes. O número de lojas normalmente excede 150 e a variedade é grande, requentemente incluindo restaurantes e cinemas. Shopping Centers tipicamente incluem espaços para estacionamento e áreas de apoio gerencial e de manutenção. Galerias – Um conjunto de lojas encoberto, que normalmente

conta com menos de 150 lojas e sem a presença de âncoras, ou pro jetos para a construção destes. A variedade normalmente não inclui cinemas, mas poderia incluir restaurantes. Galerias podem ou não ter espaços para estacionamento e normalmente tem áreas de apoio gerencial e de manutenção. Lojas Individuais – Prédios, espaços no andar térreo de edií-

cios e outras estruturas para uma ou mais lojas comerciais individuais, ou projetos para a construção destas. n

Diversifcado – Complexos imobiliários que hospedam duas ou mais

das outras categorias aqui apresentadas, ou projetos para a construção destes. Um exemplo seria um imóvel com um shopping center numa área especíca, e salas comerciais numa outra área. n

Indeterminado – Investimentos imobiliários que não se enquadram

em nenhuma das outras categorias.


19

Composição do Patrimônio Líquido da Indústria de FII por Tipo de Imóvel em 30/06/2009 (% Do PL)

Fig. 05

0,13% 0,53% 0,89% 0,89% 1,32% 2,09%

Diversificado

41,74 %

Escritórios

30,37 %

Varejo|Shopping Varejo|Sh opping Centers

41,74% 6,03%

16,01%

16,01 %

Industrial

6,03 %

Hospitalar

2,09 %

Hospedagem

1,32 %

Varejo|Galerias Varejo|G alerias

0,89 %

Residencial

0,89 %

Varejo|Lojas Varejo |Lojas Individuais

0,53 %

Escolar

0,13 %

30,37%

3 C l a s s i f i c a ç ã o d o s f u n d o s

Fonte: Orbis

Composição do Patrimônio Líquido dos FII Listados por Tipo de Imóvel em 30/06/2009 (% Do PL)

3,77 %

Fig. 06

0,96 % 2,39 % 0,35 %

Escritórios 19,57 % 50,02 %

22,94 %

50,02 %

Varejo - Shopping Centers

22,94 %

Diversificado

19,57 %

Hospitalar

3,77 %

Hospedagem

2,39 %

Varejo | Lojas Individuais

0,96 %

Residencial

0,35 %

Fonte: Orbis

Número de Fundos por Tipo de Imóvel em 30/06/2009 Diversificado

Fig. 07

21

5

Escritórios

13

9

Residencial

10

1

Varejo | Shopping Centers

10

7 8

Industrial Varejo | Lojas Individuais

1

Hospitalar Hospedagem Escolar

1 1

Varejo | Galerias

1 0

2 2 2 2

5

10

15

20

25 Fonte: Orbis


20

Em 30 de junho de 2009, três tipos de imóveis dominavam o mercado de

3

FII: Escritórios, Varejo (Shopping Centers) e Diversicado. Juntos, os undos com


estes tipos de imóveis representavam 88,1% e 92,5% do patrimônio líquido agregado da indústria e dos undos listados na BM&FBOVESPA, respectivamente.

C) Por f inalidade Classica os undos de acordo com a principal nalidade de existência do undo. n

Renda regular – Fundos cuja principal nalidade é a geração de ren-

da regular para seus cotistas. A regularidade é alcançada pela composição da carteira que poderia ser, no caso de FII da classe Imóveis, o pagamento sistemático de aluguel, ou, no caso de FII da classe Renda Fixa, o pagamento de juros dos títulos investidos. n

Ganho de Capital – Fundos cuja principal nalidade é o aumento do

valor patrimonial da cota através da valorização dos bens e direitos investidos ou de sua negociação no mercado secundário. n

Investimentos gerais – Fundos cuja nalidade é denida amplamen-

te. Estes undos geram resultados para seus s eus cotistas com investimentos investimentos em ativos que produzem aluguel, juros, dividendos e também através de ganhos de capital realizados pela compra e venda de ativos. Incluise também nesta classe undos que tem como principal objetivo a gestão patrimonial de imóveis. n

Securitização – Fundos cuja principal nalidade é viabilizar uma ope-

ração de securitização. O undo participa destas operações como cedente de uma carteira de ativos, geralmente um uxo de caixa proveniente do pagamento de aluguéis ou equivalentes de um imóvel adquirido pelo undo. Ver box na página 23 para maior detalhamento. Composição do Patrimônio Líquido da Indústria de FII por Finalidade em 30/06/2009 (% Do PL) 0,86 %

Fig. 08

0,10 %

40,60 % 58,44 %


Ren da da re re gu gu la la r

I nv nv es est im im en en to tos Ge Ge ra ra is is

G an anh o d e C ap api ta ta l

S ec ecu ri ri ti ti za za çã çã o


21

Composição do Patrimônio Líquido dos FII Listados por Finalidade em 30/06/2009 (% Do PL)

Fig. 09

3 C l a s s i f i c a ç ã o d o s f u n d o s

0,40 %

25,64 %

73,96 %

Renda regular

73,96 %

Investimentos gerais

25,64 %

Ganho de capital

0,40 %

Fonte: Orbis

Todas as quatro categorias da classiicação dos undos por inalidade estão representadas nos undos em operação em 30 de junho de 2009. No entanto, entanto, Renda Regular e Investimentos Gerais são as mais representativas, tanto na indústria como um todo quanto no universo de undos listados na BM&FBOVESPA, correspondendo aproximadamente a 99,0% de ambos os totais.

Número de Fundos da Classe Imóvel por Finalidade em 30/06/2009

Fig. 10

37 Renda regular 20 16 Investimentos Gerais 5 10

Ganho de Capital 1 8 Securitização

0

5

10

15

20

25

30

35

40 Fonte: Orbis


22

3

Fundos Imobiliários e Securitização

Dois tipos de estruturas relacionadas a processos de securitização de ativos muitas vezes contam com a participação de um undo de investimento imobiliário (FII). O undo participa destas operações como cedente de uma carteira de ativos, geralmente um uxo de caixa proveniente do pagamento de aluguéis ou equivalentes de um imóvel adquirido pelo undo. Abaixo uma descrição resumida destas estruturas.


Build-to-suit

Neste tipo de estrutura, os créditos que lastreiam a emissão dos títulos são provenientes de um contrato “build-to-suit” entre uma construtora ou incorporadora e uma ou mais empresas de um mesmo grupo econômico. Nestas operações, uma empresa que busca nanciamento para aquisição e construção de uma nova propriedade contrata um terceiro, geralmente um FII, para: (i) comprar o terreno; (ii) denir um projeto que atenda às necessidades do inquilino; (iii) desenvolver e construir o prédio; e (iv) alugar o prédio p rédio para a própria p rópria empresa, de acordo com termos e condições previamente denidos. Estes contratos geram, portanto, recebíveis ao FII, decorrentes dos pagamentos de aluguel pela empresa (que passa a ser inquilino do FII), os quais são vendidos para uma Companhia Securitizadora de Créditos Imobiliários (Securitizadora Imobiliária), que nancia esta aquisição com a emissão de certicados de recebíveis imobiliários (CRI). A fgura 11 exibe uma representação esquemática deste tipo de estrutura.

Build-to-suit

Fig. 11

Incorporadora

Securitizadora Imobiliária

Vendedor (FII)

Recebíveis de Aluguel

Contrato “Build to suit”

Empresa


23

3

Reorços de crédito nestas estruturas podem incluir: (i) alienação duciária ou hipoteca do terreno; e (ii) garantias cobrindo os riscos de desempenho da construtora ou incorporadora e o penhor das cotas do FII. A documentação geralmente restringe mudanças no regulamento do undo. O inquilino também pode ter uma opção de compra da propriedade a um preço prédeterminado no nal do prazo do contrato de aluguel.


Sale and lease-back

Devido à similaridade das estruturas, este tipo de operação toma emprestado o nome de uma estrutura conhecida no mercado como “sale and lease-back” . Nestas operações uma empresa vende um imóvel a um veículo, geralmente um FII, o qual concede, por prazo determinado e mediante pagamento a prazo de preço, o direito de uso da superície do imóvel para a empresa vendedora. O undo nancia a compra da propriedade com a cessão dos créditos de concessão do direito real de superície para uma Securitizadora Imobiliária que, por sua vez, nancia a compra com a emissão de CRI lastreados nestes ativos. A fgura 12 exibe a representação esquemática desta estrutura. Sale and lease-back

Fig. 12

Securitizadora Imobiliária

Créditos da Concessão do Direito de Uso de Superfície FII

Cessão Definitiva

Créditos da Concessão do Direito de Uso de Superfície

CRI

R$

Contrato de Direito de Uso de Superfície

Empresa

Pagamentos pelo Direito de Uso de Superfície

Outros tipos de reorço de crédito que poderiam ser incorporados neste tipo de operações incluem: (i) alienação duciária ou hipoteca do terreno; e (ii) direito de regresso contra a empresa vendedora do imóvel. Se construção ou incorporação orem necessárias, garantias para estes riscos, bem como penhor das cotas do undo, poderão azer parte da operação.


24

Mercado secundário


IV. Mercado secundário

4

A primeira negociação de cotas de um FII em uma bolsa de valores aconteceu no dia 28/03/1995. Nesta data, quatro cotas do Shopping Guararapes oram negociadas na então Bovespa, ao preço de R$262.500,00. Após esta negociação inicial, novos undos passaram a ser listados e terem seus títulos ne-

M e r c a d o s e c u n d á r i o

gociados na Bovespa. Em 2003, três undos tiveram suas cotas negociadas em balcão organizado, com destaque para o Almirante Barroso que registrou, em 182 leilões, 689 dos 707 negócios do ano. Enquanto isso, no mesmo período, o Europar, FII mais negociado em bolsa naquele ano, registrou, em 20 pregões, 30 dos 35 negócios realizados no ano. As outras cinco negociações envolveram cotas de três outros FII. Aos poucos, este cenário oi evoluindo, principalmente em termos de número de undos negociados. Em 2005, doze undos negociaram suas cotas: seis em balcão e seis em bolsa. Novamente Almirante Barroso e Europar oram os mais negociados nos respectivos ambientes de negociação. O Europar registrou, em 63 pregões, 103 dos 282 negócios no ano. Enquanto que no balcão organizado, três undos dominaram as negociações, o Almirante Barroso, o Torre Almirante e o BB Progressivo, sendo responsáveis respo nsáveis por 97,9% 97,9% do total de negociações no ano. Vale destacar que as cotas do Almirante Barroso oram negociadas em 235 leilões no ano. Com a aprovação da Lei n° 11.196, em novembro de 2005, o mercado secundário ganhou grande impulso. A nova lei passou a conceder às pessoas ísicas isenção de imposto de renda sobre os rendimentos distribuídos por FII que atendessem determinadas características. Em 2006 o volume anual atingiu R$176,1 milhões em 4.240 negócios, um crescimento de 87,8% no montante negociado e 146,4% do número de negócios, comparativamente ao ano anterior. Em 2007 e 2008 o montante negociado retraiu um pouco para o patamar de R$140,0 milhões, mas o número de negócios continuou a crescer atingindo a aixa de 7.000 por ano. No primeiro semestre de 2009, o mercado secundário atingiu um montante negociado de R$137,8 milhões em cima de 4.008 negócios. A fgura 13 apresenta os montantes anuais de negociações desde 2003.


26

Negociações de FII na BM&FBOVESPA (em R$ milhões)

Fig. 13

4 M e r c a d o s e c u n d á r i o

200 180 160 140 120 100 80 60

A P S E V O B F & M B : e t n o F

40 20

0

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009*

* até jun 2009

Devido aos incentivos scais, investidores de cotas de FII que negociam suas cotas na BM&FBOVESPA são preponderantemente pessoas ísicas. Estas tendem a encarar seus investimentos como uma onte regular de renda, geralmente não oertando para venda suas cotas, azendo com que o mercado secundário constantemente apresente um viés comprador (i.e.; número de compradores bem maior que o de vendedores destes títulos). De um total de 71 FII em operação no nal do primeiro semestre de 2009, mais de um terço (26) tinham cotas negociadas na BM&FBOVESPA nos dois ambientes de negociação desta casa: bolsa (14) e balcão organizado (12). A escolha do ambiente de negociação é uma decisão inicial do administrador e do distribuidor líder do undo. As negociações em mercado de balcão tendem a ser via leilão com horário programado que acontece uma vez ao dia, ao passo que as negociações do mercado de bolsa tendem a ser de orma aberta e contínua durante todo o período de negociação, com oertas de compra e venda rmes até que haja negócio. As fguras 14 e 15 apresentam o número de negócios e os montantes negociados em cada um dos ambientes de negociação. Negociações na BM&FBOVESPA (balcão) – Montante (em R$ milhões)

Fig. 14

140

4.000 3.500

120

) s e õ 100 h l i m $ R 80 m e ( e 60 t n a t n o 40 M

3.000

2.500

2.000 1.500 1.000

20

500

0

0 2003

* até jun 2009

s o i c ó g e N e d º N

2004

2005

2006

2007

2008

2009*

Fonte: BM&FBOVESPA


27

TABELA 01

Fundos Imobiliários Negociados em Balcão FII

Finalidade

Tipo de Imóvel

Código

Premier Realty


Diversicado

PRMR11B

Opportunity


Escritórios

FTCE11B

Ediício Almirante Barroso

Renda regular

Diversicado

FAMB11B

BB Progressivo

Renda regular

Escritórios

BBFI11B

Ediício Ourinvest

Renda regular

Escritórios

EDFO11B

Torre Almirante

Renda regular

Escritórios

ALMI11B

Torre Norte

Renda regular

Escritórios

TRNT11B

Hotel Maxinvest

Renda regular

Hospedagem

HTMX11B

Hospital da Criança

Renda regular

Hospitalar

HCRI11B

Hospital Nossa Senhora de Lourdes

Renda regular

Hospitalar

NSLU11B

Ancar IC

Renda regular

Varejo – Shopping

ANCR11B

Shopping West Plaza

Renda regular

Varejo – Shopping

WPLZ11B

4 M e r c a d o s e c u n d á r i o

Negociações na BM&FBOVESPA (bolsa) – Montante (em R$ milhões)

Fig. 15

70

4.000 3.500

60

) s e õ h l i m $ R m e ( e t n a t n o M

3.000

50

2.500 40 2.000 30 1.500 20

s o i c ó g e N e d º N

1.000

10

500

0

0 2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009*

Fonte: BM&FBOVESPA

* até jun 2009

TABELA 02

Fundos Imobiliários Negociados em Bolsa FII

Finalidade

Tipo de Imóvel

Código

Sigma

Ganho de capital

Residencial

FSIG11

Continental Square Faria Lima


Diversicado

FLMA11

Europar


Diversicado

EURO11

Panamby


Diversicado

PABY11

CSHG Real Estate

Renda regular

Escritórios

HGRE11

Financial Center

Renda regular

Escritórios

FFCI11

Memorial Oce

Renda regular

Escritórios

FMOF11

Projeto Água Branca

Renda regular

Escritórios

FPAB11

SCP

Renda regular

Varejo – Lojas

SCPF11

ABC Plaza Shopping

Renda regular

Varejo – Shopping

ABCP11

CSHG Brasil Shopping

Renda regular

Varejo – Shopping

HGBS11

JK

Renda regular

Varejo – Shopping

FJKI11

Shopping Pátio Higienópolis

Renda regular

Varejo – Shopping

SHPH11

Via Parque Shopping

Renda regular

Varejo – Shopping

FVPQ11


28

As fguras 16 e 17 abaixo apresentam, respectivamente, o montante e

4

o número de negócios realizados por mês nos doze meses terminados em


junho de 2009. A primeira mostra um nível de liquidez ainda relativamente baixo se comparado com outros mercados, sendo que dois dos meses apresentam montantes negociados atípicos, muito mais altos, devido a um número reduzido de negociações de valor alto envolvendo cotas de dois FII. A segunda mostra um crescente número de negócios sendo realizado desde o início deste ano. Durante o ano de 2009, até o mês de junho, as cotas de maior liquidez no mercado de bolsa oram as do Continental Square Faria Lima e do Europar, em termos de número de negócios, e do Projeto Água Branca e Memorial Oce, em termos de montante negociado. Já no mercado de balcão organizado, as cotas de maior liquidez oram as do BB Progressivo e Torre Almirante, em termos de número de negócios, e do Opportunity e Shopping West Plaza, em termos de montante negociado.

Negociações na BM&FBOVESPA - Montante (em R$ milhões)

Fig. 16

100 90 80 70 60 50 40 A P S E V O B F & M B : e t n o F

30 20 10 0 jul 08

ago 08

set 08

out 08

nov 08

dez 08

jan 09

fev 09

mar 09

abr 09

mai 09

jun 09

Negociações na BM&FBOVESPA – Número de Negócios

Fig. 17

1.000 900 800 700 600 500 400 300 200 100 0 jul 08

ago 08

set 08

out 08

nov 08

dez 08

jan 09

fev 09

mar 09

abr 09

mai 09

jun 09

A P S E V O B F & M B : e t n o F


29

4

Rentabilidade de Cotas de FII

O mercado utiliza duas ormas de cálculo de rentabilidade de cotas de FII: o retorno sobre o preço e a taxa interna de retorno.

Retorno sobre o preço


O retorno sobre o preço (chamado em inglês de dividend yield) é a mesma metodologia utilizada comumente no mercado de renda variável. É denido como o quociente entre as distribuições de uma cota e o preço de mercado da mesma cota, como representado pela órmula abaixo. Retorno sobre preço = D / P

onde: D = distribuições da cota no período. Os valores utilizados podem ser históricos ou pro jetados. P = preço de mercado da cota no início (ou no m) do período O signicado do quociente ala por si só. Quanto maior o retorno sobre preço, maior o retorno indicativo para o investimento, indicando que o preço está comparativamente baixo. Quanto menor o retorno sobre preço, menor o retorno indicativo, o que signica que o preço está comparativamente alto.

Taxa Interna de Retorno (TIR) A TIR é a taxa que az com que o somatório do valor presente dos uxos de caixa de um investimento seja igual ao investimento inicial, como representado pela órmula abaixo. n

∑ t =1

f (t) d t

= Investimento inicial

( 1 + T I R ) 252

onde: t = período (de 1 a n) dt = dias úteis do início do período 1 ao m do período t (t) = uxo de caixa no período t A Uqbar utilizou esta metodologia no ranking de rentabilidade de cotas de FII desta publicação (ver tabela 5). Para tal, o investimento inicial utilizado oi o preço de mercado no início do período. O uxo de caixa utilizado corresponde às distribuições da cota durante o período analisado, sendo que o último pagamento deste uxo inclui o preço de mercado da cota no último período.


30

Tributação


A– Fundo de Investimento Imobili Imobiliário ário

5

Os FII estão sujeitos a um regime de tributação particular. Dierentemente de outros undos de investimento, rendimentos e ganhos líquidos aueridos

T r i b u t a ç ã o

por FII em aplicações nanceiras de renda xa ou de renda variável, sujeitamse à incidência do imposto de renda na onte. Destes investimentos tributáveis, excluem-se, desde agosto de 2009, aplicações em CRI, LCI, LH e em cotas de FII. O imposto pago pelo undo poderá ser compensado com o retido na onte pelo próprio FII, por ocasião da distribuição de rendimentos e ganhos de capital. Esta compensação, no entanto, deverá ser eetuada proporcionalmente à participação do cotista pessoa jurídica ou pessoa ísica não sujeita à isenção. A tabela abaixo apresenta um resumo da tributação de FII, e as alíquotas aplicáveis. TABELA 03

Tributação de FII e alíquotas aplicáveis Imposto

Alíquota

I. Sobre Rendimentos

Aplicações de Renda Fixa CRI, LCI, LH Outros

0,0% 15,0 – 22,5%

Aplicações de Renda Variável Cotas de FII

0,0%*

Outros

0,005% - 15,0%

Imóveis

0,0%

CRI, LCI, LH

0,0%

II. Sobre Ganhos de Capital

Aplicações de Renda Fixa Outros

15,0 – 22,5%

Aplicações de Renda Variável Cotas de FII Outros Imóveis

0,0%* 0,005% - 15,0% 0,0%

* desde que admitidas à negociação exclusivamente em bolsas de valores ou no mercado de balcão organizado.


32

B– Investidor

5

Desde 2005, investidores pessoas ísicas estão isentos do imposto de renda sobre os rendimentos distribuídos pelos FII.

T r i b u t a ç ã o

Esta isenção é válida desde que o FII tenha suas cotas admitidas à negociação exclusivamente em bolsas de valores ou no mercado de balcão organizado; e apresentem, no mínimo, 50 cotistas. No entanto, este beneício não será concedido a cotistas pessoa ísica que representem 10,0% ou mais da totalidade das cotas emitidas pelo FII ou cujas cotas lhe derem direito ao recebimento de rendimento superior a 10,0% do total de rendimentos aueridos pelo undo. A tabela abaixo apresenta um resumo da tributação de investidores pessoas ísicas e pessoas jurídicas em cotas de FII, e as alíquotas aplicáveis.

Tributação de investidores pessoas físicas e pessoas Tributação jurídicas em cotas de FII e alíquotas aplicáveis

Imposto

TABELA TA BELA 04 04

Alíquota Pessoa Física

Pessoa Jurídica

I. Sobre rendimentos

0,0% ou 20,0%

20,0%

II. Sobre ganho de capital

15,0% ou 20,0%

0,0%, 15,0% ou 20,0%


33

Rankings

GUIA DO INVESTIDOR INVESTIDOR | FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO

VI. Rankings

6 R a n k i n g s

Este capítulo apresenta dois conjuntos de rankings. O primeiro classica as cotas de FII por negociações e rentabilidade. Os rankings de negociações são apresentados por número de negócios e por

montante negociado. O ranking de rentabilidade classica as cotas pelas suas taxas internas de retorno. Participam destes rankings somente cotas que são negociadas em bolsa de valores ou balcão organizado. O segundo conjunto de rankings classica os prestadores de serviço para a indústria de FII. Administradores e auditores são classicados por número de operações e pelo patrimônio líquido (PL) agregado dos undos para os quais prestam serviço. Os estruturadores são classicados por número de operações e montante emitido de cotas. Mais inormações sobre os critérios utilizados, incluindo denições dos prestadores de serviço, encontram-se junto com cada tabela de ranking.

Rankings de

cotas

Negociações TABELA TABE LA 05

Ranking Negociações – Montante de Negócios entre 01/07/2008 e 30/06/2009 01/07/2008 – 30/06/2009

01/07/2007 – 30/06/2008

Administrador

Montante (em R$)

Posi Po siçção

Part Pa rtic icip ipaç ação ão (%)

Posição

Participação (%)

Mudança na participação (%)

Opportunity

69.632.048

1

30,5

-

-

30,5


48.691.395

2

21,3

7

7,3

14,0

Hotel Maxinvest

18.853.061

3

8,3

4

11,7

-3,4

BB Progressivo

16.255.344

4

7,1

1

21,5

-14,4

Shopping West Plaza

15.738.811

5

6,9

-

-

6,9


11.279.403

6

4,9

5

10,5

-5,6

Torre Almirante

8.814.904

7

3,9

6

8,4

-4,5

Nossa Senhora de Lourdes

8.642.856

8

3,8

3

14,2

-10,4

Europar

7.290.207

9

3,2

2

16,4

-13,2

Memorial Oce

4.451.056

10

2,0

-

-

2,0 -4,4

Dez maiores

209.649.085

91,9

124.137.295

96,2

Total

228.236.399

100,0

129.028.736

100,0


35


Ranking Negociações – Número Negociado entre 01/07/2008 e 30/06/2009 01/07/2008 – 30/06/2009 Título

Número d e Negócios

01/07/2007 – 30/06/2008

Posição

Participação (%)

Pos iç ição

Participação (%)


Europar

1.189

1

16,0

1

27,8

-11,8

Continental Square Faria Lima

1.145

2

15,4

6

7,4

8,0

979

3

13,2

2

15,3

-2,1

BB Progressivo Torre Almirante

616

6

4

8,3

3

10,5

-2,2


606

5

8,2

5

8,0

0,2


403

6

5,4

4

8,3

-2,9


397

7

5,3

8

4,1

1,2

Shopping Pátio Higienópolis

362

8

4,9

9

4,0

0,9

Financial Center

310

9

4,2

7

5,8

-1,6

Hotel Maxinvest

243

10

3,3

11

1,6

1,7 -9,2

Dez maiores

6.250

84,2

6.418

93,4

Total

7.421

100,0

6.871

100,0

R a n k i n g s

Critério: Ordena as cotas de FII listadas por montante negociado e por número de negócios realizados duran-

te o período em questão.

Rentabilidade Ranking Rentabilidade – Rentabilidade Efetiva entre 01/07/2008 e 30/06/2009 Título

TABELA 07

01/07/2008 – 30/06/2009 Rentabilidade (% a.a.)

Posição

Mercado

BB Progressivo

48,71

1

Balcão


44,43

2

Balcão

Financial Center

44,20

3

Bolsa


30,08

4

Balcão

Torre Almirante

28,13

5

Balcão

Torre Norte

25,66

6

Balcão

Via Parque Shopping

24,12

7

Bolsa

JK

19,87

8

Bolsa

ABC Plaza Shopping

19,32

9

Bolsa

Europar

19,28

10

Bolsa

Critério: Ordena as cotas de FII listadas por taxa interna de retorno (TIR) durante o período em questão. O

cálculo da TIR é baseado nos valores de mercado das cotas (inicial e nal) no período 01/07/2008 - 30/06/2009 e as distribuições de rendimento eetivamente realizadas neste período. A Uqbar solicitou de cada administrador de FII a conrmação conrmação dos dados e da taxa calculada para seus respectivos undos. A alta de maniestação de administradores, até a data limite comunicada para esta publicação, oi interpretada como concordância destes com os números apresentados pela Uqbar. Ver box Rentabilidade de Cotas de FII no Capítulo IV para maiores inormações sobre a metodologia de cálculo da taxa interna de retorno.


36

Rankings de

Prestadores de Serviço

6 R a n k i n g s

Administradores Defnição: Instituição autorizada pela CVM para o exercício prossional

de administração de undos de investimento. A administração de um undo compreende o conjunto de serviços relacionado direta ou indiretamente ao uncionamento e à manutenção deste. Especicamente, o administrador de FII deve prover o undo com os seguintes serviços: n

manutenção de departamento técnico habilitado a prestar serviços

de análise e acompanhamento de projetos imobiliários; n

atividades de tesouraria, de controle e de processamento dos títulos

e valores mobiliários; n

escrituração de cotas;

n

custódia de ativos nanceiros;

n

auditoria independente; e

n

gestão dos valores mobiliários integrantes da carteira do undo.

Observadas limitações legais e regulamentares, o administrador tem poderes para praticar todos os atos necessários ao uncionamento do undo, podendo contratar em nome deste, terceiros devidamente habilitados e autorizados para prestar serviços especícos. O administrador é também responsável pela constituição do undo e pela prestação de inormações à CVM. Os administradores de FII devem também observar disposições determinadas em instruções especícas da CVM.


Ranking Administradores – PL Consolidado em 30/06/2009 30/06/2009 Administrador

Montante (R$)

Banco Ourinvest

30/06/2008

Posição

Participação (%)

Posição

Participação (%)


2.351.398.375

1

52,3

1

42,2

10,1

Rio Bravo Investimentos

745.260.522

2

16,6

2

23,1

-6,5

Banco Brascan

283.615.415

3

6,3

3

8,2

-1,9

Banco Opportunity

222.626.761

4

4,9

6

3,4

1,5

BR - Capital

143.126.488

5

3,2

10

2,4

0,8

Credit Suisse Hedging Grifo

142.112.849

6

3,2

9

2,8

0,4

Coin

130.574.570

7

2,9

4

3,7

-0,8

Momento

129.834.681

8

2,9

7

3,3

-0,4

Coinvalores

127.488.201

9

2,8

8

3,1

-0,3

Caixa Econômica Federal

122.255.165

10

2,7

5

3,5

-0,8 2,0

Dez maiores

4.398.293.027

97,8

3.455.236.335

95,7

Total

4.499.283.956

100,0

3.609.535.594

100,0


37

Ranking Administradores – Número de FII Consolidado em 30/06/2009 30/06/2009 Administrador

TABELA TABE LA 09 09

30/06/2008

Numero de Operações

Posi Po siçã ção o

Part Pa rtiici cipa paçã ção o (%)

Posição

Participação (%)


Rio Bravo Investimentos

28

1

39,4

1

42,5

-3,1

Banco Ourinvest

19

2

26,8

2

24,7

2,1

BR - Capital

3

3

4,2

7

2,7

1,5

Banco BBM

3

4

4,2

4

4,1

0,1

Banco CR2

3

5

4,2

3

5,5

-1,3

Credit Suisse Hedging Grifo

2

6

2,8

6

2,7

0,1

Coin

2

7

2,8

5

2,7

0,1

Banco Schahin

2

8

2,8

8

2,7

0,1

Banco Brascan

1

9

1,4

9

1,4

0,0

Banco Opportunity

1

10

1,4

11

1,4

0,0

Dez maiores

64

90,1

66

90,4

-0,3

Total

71

100,0

73

100,0

6 R a n k i n g s

Critério: Ordena os administradores de FII com base no número de undos e no montante agregado de PL dos

undos em 30/06/2008 e 30/06/2009. Os rankings consideram todos os undos em operação nestas datas. O undo cujo valor do PL não tenha sido divulgado para o dia em questão não é considerado para os rankings. Fundos com PL negativo não oram considerados para o ranking de PL consolidado.

Auditores Independentes Defnição: Perito-contador que presta serviços de auditoria independen-

te. A sua atuação está sujeita ao registro na CVM, que mantém cadastro dos responsáveis técnicos autorizados a emitir e assinar parecer de auditoria, em nome de cada undo, no âmbito do mercado de valores mobiliários. Responsá vel pela validação dos demonstrativos trimestrais do undo, evidenciando que as operações eetuadas estão em consonância com a política de investimento e os limites de composição e diversicação, bem como que as negociações oram realizadas a valores de mercado.


38

TABELA 10

Ranking Auditores – PL Consolidado em 30/06/2009 30/06/2009 Auditor

PricewaterhouseCoopers BDO Trevisan Terco Grant Thornton

30/06/2008

Montante (R$)

Posição

Participação (%)

Posição

Participação (%)


2.899.381.803

1

64,4

1

56,7

7,7

576.537.818

2

12,8

2

18,2

-5,4

455.658.262

3

10,1

3

11,9

222.626.761

4

4,9

4

3,4

1,5

HLB Audilink

129.834.681

5

2,9

5

3,3

-0,4

Moore Stephens Lima Lucchesi

127.488.201

6

2,8

6

3,1

-0,3

KPMG

29.939.280

7

0,7

7

1,6

-0,9

Ernst & Young

24.163.959

8

0,5

8

0,7

-0,2

Horwath Tuani, Reis & Soares

23.914.028

9

0,5

9

0,7

-0,2

Müller Auditores Independentes

7.731.736

10

0,2

10

0,3

-0,1 0,1

4.497.276.529

100,0

3.604.600.609

99,9

Total

4.499.283.956

100,0

3.609.535.594

100,0

TABELA 11

Ranking Auditores – Número de FII Consolidado em 30/06/2009 30/06/2009 Auditor

30/06/2008



Part Pa rtiici cipa paçã ção o (%)

Posição

Participação (%)


PricewaterhouseCoopers

23

1

32,4

2

30,1

2,3

BDO Trevisan

22

2

31,0

1

32,9

-1,9

Terco Grant Thornton

10

3

R a n k i n g s

-1,8

Perormance

Dez maiores

6

14,1

3

13,7

0,4

Ernst & Young

4

4

5,6

4

5,5

0,1

KPMG

3

5

4,2

6

2,7

1,5

Deloitte Touche Tohmatsu

3

6

4,2

5

5,5

-1,3

Perormance

1

7

1,4

8

1,4

0,0

HLB Audilink

1

8

1,4

9

1,4

0,0

Moore Stephens Lima Lucchesi

1

9

1,4

10

1,4

0,0

Horwath Tuani, Reis & Soares

1

10

1,4

11

1,4

0,0

Dez maiores

69

97,2

71

97,3

-0,1

Total

71

100,0

73

100,0

Critério: Ordena os auditores independentes de FII com base no número de undos e no montante agregado

de PL destes em 30/06/2008 e 30/06/2009. Os rankings consideram todos os undos em operação nestas datas. O undo cujo valor do PL não tenha sido divulgado para o dia em questão não é considerado para os rankings. Fundos com PL negativo não oram considerados para o ranking de PL consolidado.


39

Estruturadores

6

Defnição: Pessoa jurídica especializada pela montagem do undo. O

R a n k i n g s

trabalho de estruturação consiste da denição de todos os parâmetros quantitativos e qualitativos do undo. TABELA 12

Ranking Estruturadores – Montante Emitido entre 01/07/2008 e 30/06/2009 01/07/2008 – 30/06/2009

01/07/2007 – 30/06/2008

Estruturador

Montante (em R$)



Posição

Participação (%)


Brazilian Mortgages Companhia Hipotecária

454.125.830

1

54,9

1

79,7

-24,8

Banco Opportunity

243.400.800

2

29,4

5

3,4

26,0

Rio Bravo Investimentos DTVM

59.021.000

3

7,1

3

6,3

0,8

Credit Suisse Hedging Grifo CV

40.000.000

4

4,8

4

4,2

0,6

Coinvalores CCVM

30.000.000

5

3,6

2

6,3

-2,7

100,0

946.044.132

100,0

Total

826.547.630

TABELA 13

Ranking Estruturadores – Número de FII entre 01/07/2008 e 30/06/2009 01/07/2008 – 30/06/2009 Estruturador

01/07/2007 – 30/06/2008




Posi Po siçção



Brazilian Mortgages Companhia Hipotecária

6

1

54,5

1

50,0

4,5

Rio Bravo Investimentos DTVM

2

2

18,2

2

25,0

-6,8

Banco Opportunity

1

3

9,1

5

6,3

2,8

Credit Suisse Hedging Grifo CV

1

4

9,1

4

6,3

2,8

Coinvalores CCVM

1

5

9,1

3

6,3

2,8

Total

11

100,0

16

100,0

Critério: Ordena os estruturadores de FII com base no montante total emitido, em R$, e no número de ope-

rações realizadas durante o período em questão. Os rankings consideram apenas os FII que eetivamente entraram em operação, através de suas primeiras emissões de cotas, no período. Quando duas ou mais instituições estruturaram conjuntamente um mesmo FII o crédito é atribuído integralmente a todas as instituições. Estes rankings não consideram as emissões de cotas de undos que entraram em operação em períodos anteriores.


40

A Uqbar é a primeira empresa de conhecimento especializada em fnanças avançadas no Brasil. Sua missão é gerar e transmitir conhecimento para o mercado fnanceiro nacional através dos três pilares em que está undamentada: educação, inormação e tecnologia. A Uqbar publica diariamente inormações sobre undos de investimento imobiliário no Orbis, um sistema de inteligência para o mercado brasileiro.

www.uqbar.com.br

PATROCÍNIO

Criada em 1999, a Brazilian Mortgages oi a primeira companhia hipotecária independente no Brasil. Com seu pioneirismo, inovou o mercado nanceiro brasileiro ao criar o primeiro Fundo de Investimento Imobiliário voltado para o varejo: o Shopping Pátio Higienópolis,. É líder em seu segmento com 56% de market share e R$ 4,2 bilhões em estruturação de ativos em Fundos imobiliários. www.bre.com.br/brazilianmortgages

A FUNDO IMOBILIÁRIO – Consultoria de Investimentos assessora empreendedores e investidores, nacionais e estrangeiros, no mercado imobiliário, estruturando operações através de instrumentos do Mercado de Capitais, em especial Fundos Imobiliários (FII). Neste setor a empresa é pioneira, tendo estruturado o primeiro FII do país (MEMORIAL OFFICE) e o primeiro com cotas negociadas na BOVESPA (EUROPAR). www.undoimobiliario.com.br

A PETRA é instituição especializada na administração de FIDCs. Atualmente administra mais de R$ 400 MM em ativos e continua investindo em tecnologia para assegurar eciência, permitindo a vericação de complexas condições de cessão dos créditos e o acompanhamento da perormance dos re cebíveis com total transparência às partes envolvidas. www.petracorretora.com.br

A Bolsa de Valores, Mercadorias e Futuros (BM&FBOVESPA) (BM&FBOVESPA) oi criada em 2008 com a usão da BM&F e da Bovespa. Integradas, as companhias ormam uma das maiores bolsas do mundo em valor de mercado. A BM&FBOVESPA posiciona o Brasil como centro nanceiro internacional internacional de negociação neg ociação de ações, commodities e outros instrumentos nanceiros. www.bmbovespa.com.br

Guia Invest Id Or Fundos Imobiliarios Fii

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