DEFINISI PROYEK Proyek konstruksi adalah suatu rangkaian kegiatan yang hanya satu kali dilaksanakan dan umumnya berjangka pendek. Banyaknya pihak yang terlibat dalam suatu proyek konstruksi sehingga berpotensi besar terjadinya konflik atau dengan kata lain bahwa proyek konstruksi mengandung konflik yang cukup tinggi
1
KARAKTERISTIK PROYEK Proyek konstruksi mempunyai tiga karakteristik, yaitu: 1. Bersifat Unik - Tidak pernah terjadi rangkaian kegiatan yang sama persis (yang ada adalah proyek sejenis) - Proyek bersifat sementara - Group pekerja yang berbeda-beda 2. Dibutuhkan sumber daya (resources) - Sumberdaya: pekerja dan sesuatu (uang, mesin, metode, material, dll.) - Pengorganisasian semua sumberdaya dilakukan oleh seorang Manajer Proyek 2
KARAKTERISTIK PROYEK 3. Organisasi - Memiliki keragaman tujuan yang melibatkan sejumlah individu yang memiliki keahlian yang bervariasi, perbedaan ketertarikan, kepribadian yang bervariasi, dan ketidakpastian. - Langkah awal yang harus dilakukan manajer proyek adalah menyatukan visi menjadi satu tujuan yang ditetapkan oleh organisasi.
3
KARAKTERISTIK PROYEK Melibatkan organisasi Melibatkan Sumber Daya Bersifat Unik PROYEK KONSTRUKSI
4
TRIPLE CONSTRAINT Proses penyelesaian konstruksi harus berpegang pada tiga kendala (triple constraint), yaitu:
- Sesuai dengan SPESIFIKASI - Sesuai dengan TIME SCHEDULE - Sesuai dengan COST
5
TRIPLE CONSTRAINT Tepat MUTU MU TU Tepat WAKTU Tepat BIAYA PROYEK KONSTRUKSI
6
PROYEK SEBAGAI SUATU SISTEM SUMBERDAYA PROYEK I N P U T
KEGIATAN PROYEK
HASIL KEGIATAN
P R O S E S
O U T P U T
Kesimpulan Ciri-ciri proyek: - Dimulai dengan awal proyek dan diakhiri dengan akhir proyek - Jangka waktu yang terbatas - Rangkaian kegiatan proyek hanya terjadi satu kali sehingga menghasilkan produk yang bersifat unik.
7
JENIS-JENIS PROYEK KONSTRUKSI Konstruksi adalah hasil dari suatu rangkaian kegiatan berupa bangunan, misalnya: jalan raya, jembatan, rumah, saluran air, gelagar beton, dll. Jenis Proyek Konstruksi: 1. Bangunan GEDUNG: rumah, kantor, pabrik, dll.
- Proyek konstruksi menghasilkan tempat orang bekerja atau tinggal - Pekerjaan dilaksanakan pada lokasi yang relatif sempit dan kondisi pondasi umunya sudah diketahui - Dibutuhkan manajemen terutama untuk progressing pekerjaan 8
JENIS-JENIS PROYEK KONSTRUKSI 2. Bangunan SIPIL: jalan, jembatan, bendungan, infrastuktur, infrastuktu r, dll.
- Proyek konstruksi dilaksanakn untuk mengendalikan alam agar berguna bagi kepentingan manusia - Pekerjaan dilaksanakan pada lokasi yang luas atau panjang dan kondisi pondasi sangat berbeda satu sama lain dalam suatu proyek - Manajemen dibutuhkan untuk memecahkan permasalahan
9
PIHAK-PIHAK YANG TERLIBAT DALAM PROYEK KONSTRUKSI Lembaga Internal
Pemilik Proyek
Tenaga Kerja MANAJEMEN PROYEK
Kontraktor Utama Kontraktor Khusus Pemasok (Supplier)
Badan Pemerintahan
Lembaga Pelayanan
Konsultan: Perencana, supervisi, manajemen
Masyarakat
Institusi Keuangan
10
JENIS ORGANISASI PROYEK KONSTRUKSI Masuknya unsur-unsur eksternal ke dalam lingkup internal akan mengakibatkan pergeseran suatu sistem yang telah dirancang. Pihak manajemen harus cepat tanggap terhadap perubahan yang terjadi diluar organisasi sehingga dengan cepat dapat merombak strukturnya (organisasi bersifat dinamis) untuk mengantisipasi atau meningkatkan kinerja organisasi tsb. Lingkungan yang mampu mengubah struktur organisasi antara lain:
- Meningkatnya iklim kompetisi dalam pasar - Perubahan teknologi - Kebutuhan pengendalian sumber daya dalam perusahaan yang menghasilkan aneka ragam produk, 11 dll.
JENIS ORGANISASI PROYEK KONSTRUKSI Wallace mengidentifikasikan 4 faktor utama yang dapat menyebabkan timbulnya re-organisasi, yaitu:
- TECHNOLOGY REVOLUTION (kompleksitas dan keanekaragaman produk, adanya material baru dalam proses, pengaruh hasil-hasil penelitian) - COMPETITION AND THE PROFIT SQUEEZE (pasar yang telah jenuh, inflasi dari upah dan harga material, efisiensi produksi) - THE HIGH COST OF MARKETING - THE UNPREDICTABLILITY OF CONSUMER DEMAND
12
ORGANISASI PROYEK KONSTRUKSI (HUBUNGAN FUNGSIONAL) Hubungan antara pihak-pihak yang terlibat dalam suatu proyek konstruksi: 1. Hubu Hubungan ngan FUNG FUNGSIO SIONAL NAL Pola hubungan yang berkaitan dengan fungsi pihakpihak tsb. 2. Hubu Hubungan ngan KERJA KERJA (FORM (FORMAL) AL) Pola hubungan yang berkaitan dengan kerjasama antara pihak-pihak yang terlibat dalam proyek konstruksi yang dikukuhkan dengan suatu dokumen kontrak
13
ORGANISASI PROYEK KONSTRUKSI (HUBUNGAN FUNGSIONAL) Faktor-faktor yang dipertimbangkan dalam pemilihan bentuk organisasi dalam suatu proyek konstruksi: 1. Jenis proyek, proyek, misalnya: konstruksi industri, konstruksi bangunan gedung, konstruksi bangunan pemukiman, dll. 2. Kea Keadaan daan angga anggaran ran biay biaya a 3. Keadaan dan kemampuan kemampuan pemberi tugas tugas yang berkaitan dengan teknis dan administratif
14
ORGANISASI PROYEK KONSTRUKSI (HUBUNGAN FUNGSIONAL) Bentuk-bentuk organisasi tsb. dapat dikelompokkan menjadi lima bentuk organisasi, yaitu: 1. Tradisional (tradition (traditional/classical al/classical organizatio organization) n) 2. Swa Swakelo kelola la (force (force account) account) 3. Proyek putar kunci kunci (turnkey (turnkey project) 4. Proyek yang memisahkan memisahkan kegiatan kegiatan perencana perencanaan an dengan kegiatan pengawasan pelaksanaan proyek 5. Proyek yang menggunakan menggunakan konsultan manaje manajemen men sebagai manajer konstruksi
15
BENTUK ORGANISASI TRADISIONAL Pemilik Proyek
Konsultan
Kontraktor Utama
Sub Kontraktor
Kerja dengan kemampuan sendiri
Ciri-ciri: 1. Kon Konsu sulta ltan n Pere Perenca ncana na terpi terpisah sah 2. Kon Kontra trakto ktor r Utam Utama a tun tungga ggall 3. Banyak Banyak melibatka melibatkan n Sub-Kontra Sub-Kontraktor ktor atau dike dikerjaka rjakan n sendiri oleh oleh Kontraktor Utama 4. Jenis-jen Jenis-jenis is kontrak kontrak yang yang diterapkan diterapkan biasany biasanya: a: harga tetap tetap (fixed (fixed cost), harga satuan (unit price), maksimum bergaransi, bergaransi, kontrak biaya tambah-upah tetap.
16
BENTUK ORGANISASI SWAKELOLA Pemilik Proyek
Divisi Perencana
Divisi Pelaksana Kontraktor Sub Kontraktor
Kerja dengan kemampuan sendiri
Ciri-ciri: 1. Pemilik Pemilik proyek proyek bertang bertanggung gung jawab jawab atas atas perencan perencanaan aan dan pelaksanaan proyek (bertindak sebagai konsultan perencana dan kontraktor 2. Pekerja Pekerjaan an dapat dilaksana dilaksanakan kan dengan dengan kemampuan kemampuan sendiri sendiri secara secara fakultatif atau dilaksanakan oleh kontraktor/s kontraktor/sub ub kontraktor 3. Jenis-jen Jenis-jenis is kontrak kontrak yang yang diterapkan diterapkan biasany biasanya: a: harga tetap tetap (fixed (fixed cost), harga satuan (unit price), dan kontrak yang dinegosiasikan.
17
BENTUK ORGANISASI PUTAR KUNCI Pemilik Proyek
Konsultan Kontraktor
Konsultan
Kontraktor Utama
Sub Kontraktor
Kerja dengan kemampuan sendiri
Ciri-ciri: 1. Konsultan Konsultan-kon -kontrakt traktorny ornya a berfungsi berfungsi sebagai sebagai perencan perencana a dan pelaksana pelaksana adalah:
Satu perusahaan yang bertanggungj bertanggungjawab awab baik untuk perencanaan maupun pelaksanaan konstruksi
Ada keterlibatan kontraktor Spesialis
2. Jenis-jeni Jenis-jenis s kontrak kontrak yang ditera diterapkan pkan biasany biasanya: a: harga tetap, tetap, harga harga maksimum maksimum bergaransi, kontrak konstruksi desain dengan biaya tambah upah tetap
18
BENTUK ORGANISASI YANG MEMISAHKAN KEGIATAN PERENCANAAN DENGAN KEGIATAN PENGAWASAN PELAKSANAAN PROYEK Pemilik Proyek
Konsultan Perencana
Konsultan Supervisi
Kontraktor
Ciri-ciri: 1. Pihak Pihak yang bertan bertanggung ggung jawab jawab terhadap terhadap kegiata kegiatan n perencanaan berbeda dengan pihak yang bertanggung jawab terhadap terhadap pengawasan (supervisi) 2. Jenis-jeni Jenis-jenis s kontrak kontrak yang diterapkan diterapkan biasanya: biasanya: harga harga tetap, harga maksimum bergaransi, kontrak konstruksi desain dengan biaya tambah upah tetap
19
BENTUK ORGANISASI YANG MENGGUNAKAN KONSULTAN MANAJEMEN SEBAGAI MANAJER KONSTRUKSI Pemilik Proyek
Manajemen Konstruksi Konsultan Perencana
Kontraktor
Konsultan Perencana
Kontraktor
Ciri-ciri: - Menggunakan konsultan manajemen sebagai manajer kontruksi yang umumnya bertindak sebagai wakil dari pemilik 20
TIPE-TIPE ORGANISASI Tipe organisasi dapat dikelompokkan menjadi lima, yaitu: 1. Orga Organisa nisasi si Gari Garis s (line organization) 2. Orga Organisa nisasi si Garis Garis dan Staf Staf (line and staff organization ) 3. Orga Organisa nisasi si Fungsio Fungsional nal (functional organization) 4. Orga Organisa nisasi si Matri Matrix x (matrix organization) 5. Orga Organisa nisasi si Panit Panitia ia (committee organization)
21
ORGANISASI GARIS Pemilik Proyek
Manajer Proyek
Manajer Perencana
Layanan Pendukung
Manajer Konstruksi
Ciri-ciri:
- Bentuk organisasi tertua dan paling sederhana - Jumlah karyawan sedikit dan pemilik merupakan pimpinan tertinggi - Pemberian wewenang dan tanggung jawab bergerak vertikal dari atas ke bawah
22
ORGANISASI GARIS DAN STAFF Pemilik Proyek
Divisi Perencanaan
Manajer Perencana
Manajer Proyek
Layanan Pendukung
Divisi Konstruksi
Manajer Konstruksi
Ciri-ciri:
- Dibedakan orang yang menjalankan tugas pokok untuk pencapaian tujuan - Dibedakan orang yang menjalankan tugas berdasarkan keahlian yang dimiliki, berfungsi memberikan saran kepada unit operasioanl 23
ORGANISASI FUNGSIONAL Pemilik Proyek Manajer Proyek
Divisi Perencanaan
Divisi Konstruksi
Ciri-ciri:
- Organisasi berdasarkan pembagian tugas serta kegiatan berdasarkan spesialisasi spesialisasi yang dimiliki pejabatnya. - Seorang bawahan dapat menerima beberapa instruksi dari beberapa pejabat serta harus mempertanggungjawabkan pada masign-masing pejabat yang bersangkut bersangkutan an 24
ORGANISASI MATRIX Pemilik Proyek
Divisi Perencanaan
Manajer Proyek
Manajer Perencana
Divisi Konstruksi
Manajer Konstruksi
Ciri-ciri:
- Organisasi ini lebih terkoordinasi 25
ORGANISASI PANITIA Ketua Wakil Ketua
Bendahara
Sekretaris
Seksi
Seksi
Seksi
Ciri-ciri:
-
Jangka waktu pelaksanaan tugas/kegiatan terbatas, volume kegiatan tertentu
-
Kepemimpinan dan tanggung jawab dilaksanakan bersama
-
Semua anggota dan pimpinan mempunyai tanggung jawab, wewenang, dan hak yang sama
-
Para anggota dikelompokk dikelompokkan an menurut bidang tugas kegiatan tertentu dan dilaksanakan dalam bentuk satuan tugas 26
UNSUR-UNSUR PEMBANGUNAN Secara Fungsional ada 3 pihak yang sangat berperan dalam suatu proyek konstruksi, yaitu: 1. PEMIL PEMILIK IK PROYEK PROYEK (OWNER) (OWNER) 2. KON KONSUL SULTAN TAN 3. KON KONTRA TRAKTO KTOR R Pemilik Proyek PENGGUNA JASA PENYEDIA JASA Konsultan
Kontraktor
27
PEMILIK PROYEK Pemilik proyek atau pemberi tugas atau pengguna jasa adalah orang/badan yang memiliki proyek dan memberikan pekerjaan atau menyuruh memberikan pekerjaan kepada pihak penyedia jasa dan yang membayar biaya pekerjaan tersebut. Penguna jasa dapat berupa: •
perseorangan,
•
badan/lembaga
•
instansi pemerintah maupun swasta 28
PEMILIK PROYEK Hak dan kewajiban pemilik proyek adalah: •
•
•
•
•
•
•
•
Menunjuk penyedia jasa (konsultan dan kontraktor) Meminta laporan secara periodik mengenai pelaksanaan pekerjaan yang telah dilakukan oleh penyedia jasa Memberikan fasilitas berupa sarana dan prasaran kepada penyedia jasa Menyediakan lahan untuk tempat pelaksanaan pekerjaan Menyediakan dana dan membayar kepada pihak penyedia jasa atas pekerjaan yang dilakukannya Ikut mengawasi jalannya pelaksanaan pekerjaan dengan menunjuk suatu badan atau orang untuk u ntuk bertindak atas nama pemilik Mengesahkan perubahan dalam pekerjaan apabila terjadi Menerima dan mengesahkan pekerjaan yang telah selesai dilaksanakan dilaksanaka n oleh penyedia jasa jika produknya telah selesai sesuai dengan apa yang dikehendaki 29
PEMILIK PROYEK Wewenang pemilik proyek adalah: •
•
Memberitahukan hasil lelang secara tertulis kepada masing-masing kontraktor Dapat mengambil alih pekerjaan secara sepihak dengan cara memberitahukan secara tertulis kepada kontraktor jika telah telah terjadi hal-hal hal-hal diluar diluar kontrak yang telah telah ditetapkan.
30
KONSULTAN Pihak/badan yang disebut sebagai konsultan dapat dibedakan menjadi dua, yaitu: 1. Konsultan Perencana Konsultan perencana dapat dipisahkan menjadi beberapa jenis berdasarkan spesialisasinya, yaitu konsultan yang menangani bidang arsitektur, bidang sipil, bidang mekanikal dan elektikal (ME), dll. 2. Konsultan Pengawas
31
KONSULTAN PERENCANA Konsultan Perencana adalah orang/badan yang membuat perencanaan bangunan secara lengkap baik bidang bidang arsitektur, sipil, maupun bidang lain yang melekat erat dan membentuk sebuah sistem bangunan. Konsultan perencana dapat berupa:
- perseorangan/perseorangan berbadan hukum - badan hukum yang bergerak dalam bidang perencanaan pekerjaan bangunan
32
KONSULTAN PERENCANA Hak dan kewajiban konsultan perencana adalah: •
•
•
•
•
Membuat perencanaan secara lengkap yang terdiri dari gambar rencana, rencana kerja, dan syarat-syarat, hitungan struktur, rencana anggaran biaya (RAB). Memberikan usulan serta pertimbangan kepada pengguna jasa dan pihak kontraktor tentang pelaksanaan pekerjaan Memberikan jawaban dan penjelasan kepada kontraktor tentang hal-hal yang kurang jelas dalam gambar rencana, rencana kerja, dan syarat-syarat. Membuat gambar revisi apabila terjadi perubahan perencanaan Menghadiri rapat koordinasi pengelolaan proyek 33
KONSULTAN PENGAWAS Konsultan Pengawas adalah orang/badan yang ditunjuk pengguna jasa untuk membantu dalam pengelolaan pelaksanaan pekerjaan pembangunan mulai dari awal hingga berakhirnya pekerjaan pembangunan.
34
KONSULTAN PENGAWAS Hak dan kewajiban konsultan pengawas adalah: •
•
•
•
•
•
•
•
•
•
Menyelesaikan pelaksanaan pekerjaan dalam waktu yang telah ditetapkan Membimbing dan mengadakan pengawasan secara periodik dalam pelaksanaan pekerjaan Melakukan perhitungan prestasi pekerjaan Mengkoordinasi dan mengendalikan kegiatan konstruksi serta aliran informasi antar berbagai bidang agar pelaksanaan pekerjaan berjalan lancar Menghindari kesalahan yang mengkin terjadi sedini mungkin serta menghindari pembengkakan biaya Mengatasi dan memecahkan persoalan yang timbul di lapangan agar dicapai hasil akhir sesuai dengan yang diharapkan dengan kualitas, kuantitas, serta waktu pelaksanaan yang telah ditetapkan Menerima atau menolak material/peralatan yang didatangkan kontraktor Menghentikan sementara bial terjadi penyimpangan dari peraturan yang berlaku Menyusun laporan kemajuan pekerjaan (harian, mingguan, bulanan) Menyiapkan dan menghitung adannya kemungkinan tambah dan berkurangnya pekerjaan
35
KONTRAKTOR Kontraktor adalah orang/badan yang menerima pekerjaan dan menyelenggarakan pelaksanaan pekerjaan sesuai dengan biaya yang telah ditetapkan berdasarkan gambar rencana dan peraturan dan syarat-syarat yang ditetapkan. Kontraktor dapat berupa:
- perusahaan perseorangan yang berbadan hukum - badan hukum yang bergerak dalam bidang pelaksanaan pekerjaan 36
KONTRAKTOR Hak dan kewajiban kontraktor adalah: •
•
•
•
•
Melaksanakan pekerjan sesuai dengan gambar rencan, peraturan, dan syarat-syarat, risalah penjelasan pekerjaan, dan syarat-syarat tambahan yang telah ditetapkan oleh pengguna jasa. Membuat gambar-gambar pelaksanaan yang disahkan oleh konsultan pengawas sebagai wakil dari pengguna jasa. Menyediakan alat keselamatan kerja seperti yang diwajibkan dalam peraturan untuk menjaga keselamatan pekerja dan masyarakat. Membuat laporan hasil pekerjaan berupa laporan harian, mingguan, dan bulanan. Menyerahkan seluruh atau sebagian pekerjaan yang telah diselesaikannya sesuai dengan ketetapan yang berlaku.
37
HUBUNGAN KERJA PELAKSANA PEMBANGUNAN Pemilik Proyek KONTRAK
KONTRAK JASA
BIAYA
BIAYA
PENGGUNA JASA
BANGUNAN
PENYEDIA JASA KONSULTAN
PERSYARATAN TEKNIS
KONTRAKTOR
REALISASI
PERATURAN PELAKSANAAN
38
HUBUNGAN KERJA PELAKSANA PEMBANGUNAN Hubungan 3 pihak yang terjadi antara pemilik proyek, konsultan, dan kontraktor diatur sebagai berikut: Konsultan dengan pemilik proyek, proyek , ikatan berdasarkan kontrak. Konsultan memberikan layanan konsultansi dimana produk yang dihasilkan berupa gambar-gambar rencan, peraturan, dan syarat-syarat, sedangkan pemilik proyek mmberikan biaya jasa atas atas konsultansi yang yang diberikan oleh konsultan. Kontraktor dengan pemilik proyek, proyek , ikatan berdasarkan kontrak. Kontraktor memberikan layanan jasa profesionalnya berupa bangunan sebagai realisasi re alisasi dari keinginan pemilik proyek yang dituangkan dalam gambar rencana, peraturan, dan syarat-syarat oleh konsultan, sedangkan pemilik proyek memberikan biaya jasa profesional kontraktor. Konsultan dengan kontraktor, kontraktor , ikatan berdasarkan peraturan pelaksanaan. Konsultan memberikan gambar rencana, peraturan, dan syarat-syarat, kontraktor harus merealisasikan menjadi sebuah bangunan.
39
40
PENGADAAN BARANG/JASA dalam PROYEK KONSTRUKSI • Pelelangan ; pengadaan barang/jasa yang dilakukan secara terbuka (untuk umum dengan pengumuman resmi secara luas melalui media cetak dan elektronik Keppres No.18 Tahun 2000 : Serangkaian kegiatan untuk menyediakan barang/jasa dengan cara menciptakan persaingan yang sehat diantara penyedia barang/jasa yang setara dan memenuhi syarat, berdasarkan metode dan tata cara tertentu yang telah ditetapkan dan diikuti oleh pihak-pihak yang terkait secara taat asas sehingga terpilih penyedia terbaik 41
PENGADAAN BARANG/JASA dalam PROYEK KONSTRUKSI • Pemilihan langsung ; pengadaan barang/jasa tanpa melalui pelelangan dan hanya diikuti oleh penyedia barang/jasa yang memenuhi syarat • Penunjukan langsung ; pengadaan barang/jasa dengan cara menunjuk langsung kepada satu penyedia barang/jasa • Swakelola ; pelaksanaan pekerjaan yang direncanakan, dikerjakan dan diawasi sendiri dengan menggunakan tenaga dan alat sendiri atau upah borongan tenaga 42
MACAM PELELANGAN DESKRIPSI
PELELANGAN UMUM
PELELANGAN TERBATAS
Jumlah peserta
Jumlah peserta lelang relatif lebih banyak
Relatif lebih sedikit karena penyedia jasa yang boleh ikut adalah mereka yang diundang oleh pengguna jasa
Kemampuan peserta lelang
Tidak semua peserta lelang diketahui kemampuannya
Setiap peserta lelang diketahui dengan pasti kemampuannya
43
MACAM PELELANGAN DESKRIPSI
PELELANGAN UMUM
PELELANGAN TERBATAS
Penetapan Relatif lebih sulit pemenang lelang karena jumlah pesertanya banyak
Relatif lebih mudah karena telah diketahui kemampuan seluruh peserta lelang
Kekurangannya
Ada kecenderungan terjadinya praktek kecurangan dalam pelelangan44
Tidak diketahui dengan pasti kemampuan setiap peserta lelang
MACAM PELELANGAN DESKRIPSI Kelebihannya
PELELANGAN UMUM Pengguna jasa lebih leluasa dalam memilih penyedia jasa dikarenakan jumlah yang cukup untuk menetapkan pemenang yang kompetitif
PELELANGAN TERBATAS Kemampuan peserta telah diketahui dengan pasti
45
TAHAP KEGIATAN PELELANGAN TAHAP KEGIATAN Prakualifikasi
Waktu penyesuaian
DOKUMEN
JAMINAN
DOKUMEN DESAIN Gambar rencana Anggaran biaya Syarat lelang Spesifikasi BOQ(Bill of Quantity)
Pengumuman lelang Pendaftaran lelang Pengambilan dokumen Undangan lelang Rapat penjelasan pekerjaan Peninjauan lokasi Penyusunan anggaran
DOKUMEN LELANG Gambar rencana Spesifikasi BOQ(Bill of Quantity)
Pemasukan penawaran Evaluasi dan negosiasi
Jaminan Lelang
Keputusan pemenang
46
TAHAP KEGIATAN PELELANGAN TAHAP KEGIATAN
DOKUMEN
JAMINAN
Pelaksanaan konstruksi
DOKUMEN KONTRAK Gambar rencana Anggaran biaya Syarat lelang Spesifikasi BOQ (Bill of Quantity) Persyaratan kontrak B.A. perjanjian pekerjaan Bentuk surat penawaran Bentuk kontrak Addendum Change order
Jaminan Uang Muka
Pemeliharaan
Jaminan Pelaksanaan Jaminan Pembayaran
Jaminan Pemeliharaan
47
PRAKUALIFIKASI Pelaksanaan Prakualifikasi calon peserta lelang dilakukan dengan cara : • Panitia meneliti dan menilai data kualifikasi calon peserta lelang dengan menggunakan ketentuan sebagaimana mestinya • Sertifikasi penyedia barang/jasa yang dikeluarkan asosiasi perusahaan/profesi digunakan sebagai salah satu acuan untuk memudahkan panitia melakukan prakualifikasi 48
PRAKUALIFIKASI • Panitia melakukan penelitian dan yang meliputi :
penilaian
1. Kemampuan Kemampuan dari segi admin administras istrasii dan dan finansial 2. Kem Kemamp ampuan uan dari dari segi segi pera peralat latan an 3. Kem Kemampu ampuan an sumb sumber er day daya a manusia manusia 4. Pen Pengal galama aman n dan pre presta stasi si kerja kerja
• Calon pesserta lelang yang dinyatakan lulus dalam tahap prakualifikasi dicatat untuk diundang mengikuti pelelangan 49
PENGUMUMAN dan PENDAFTARAN PESERTA •
Bila pengumuman ditujukan kepada usaha kecil dan koperasi kecil, cukup menggunakan media cetak/surat kabar yang beredar di wilayah kabupaten/kota setempat dan atau siaran radio pemerintah daerah/swasta setempat serta memasang pengumuman di papan pengumuman resmi untuk umum yang letaknya strategis di ibukota kabupaten/kota yang bersangkutan serta disampaikan kepada lembaga dan asosiasi perusahaan/profesi terkait setempat sesuai dengan jenis pekerjaan yang dilelangkan.
•
Bila pengumuman pelelangan ditujukan kepada perusahaan/koperasi menengah, agar menggunakan media cetak/surat kabar dan siaran radio pemerintah daerah/swasta yang mempunyai jangkauan pembaca …..
50
PENGUMUMAN dan PENDAFTARAN PESERTA •
… dan pendengar di seluruh propinsi yang bersangkutan serta memasang pengumuman resmi untuk umum yang letaknya strategis di ibukota propinsi yang bersangkutan, serta disampaikan kepada lembaga dan asosiasi perusahaan/profesi terkait setempat sesuai dengan jenis pekerjaan yang dilelangkan
•
Bila pengumuman pelelangan ditujukan kepada perusahaan/koperasi besar agar menggunakan media cetak/surat kabar yang mempunyai jangkauan pembaca diseluruh Indonesia, memasang pengumuman pada papan pengumuman resmi di kantor pengguna barang/jasa yang bersangkutan dan disampaikan kepada lembaga/asosiasi perusahaan/profesi yang yang terkait, sesuai dengan jenis pekerjaan, serta bila memungkinkan menggunakan media elektronik/internet 51
PENGUMUMAN dan PENDAFTARAN PESERTA •
Bila calon peserta lelang diyakini terbatas jumlahnya jumlahnya karena karakteristik, kompleksitas, dan/atau kecanggihan teknologinya, dan atau kelangkaan tenaga ahli, dan atau perusahaan yang mampu melaksanakan pekerjaan tersebut, maka pengumuman pelelangan mencantumkan nama calon peserta lelang yang akan diundang, tetapi juga memberi kesempatan kepada calon lainnya yang memenuhi syarat untuk ikut dalam pelelangan
•
Isi pengumuman pengumuman lelang memuat sekurang-kurangnya : 1. Nam Nama a dan alam alamat at peng penggun guna a barang barang/ja /jasa sa yang yang akan akan mengadakan pelelangan 2. Ura Uraian ian sin singka gkatt menge mengenai nai pek pekerj erjaan aan ya yang ng akan akan dilaksanakan atau barang yang akan dibeli 3. Sy Syar arat at-s -sya yara ratt peser peserta ta lel lelan ang g 4. Tempa Tempat, t, tangga tanggal, l, hari hari dan waktu untuk menda mendaftark ftarkan an diri sebagai peserta 52
PENDAFTARAN LELANG, PENGAMBILAN DOKUMEN LELANG dan UNDANGAN LELANG •
Bila calon peserta lelang kurang dari tiga, pelelangan tidak dapat dilanjutkan dan penyusunan daftar calon peserta lelang harus diulang dengan mengumumkan kembali untuk mengundang calon peserta lelang yang baru
•
Bila peserta prakualifikasi diulang, ternyata tidak ada tambahan calon peserta lelang yang baru atau keseluruhan calon peserta lelang masih kurang dari tiga peserta, maka panitia harus segera membuat berita acara dan menyampai menyampaikannya kannya kepada pengguna barang/jasa. Selanjutnya panitia mengusulkan kepada pengguna barang/jasa untuk mendapatkan persetujuan melakukan proses pengadaan dengan cara pemilihan langsung dengan negosiasi atau proses penunjukkan langsung bila hanya ada satu calon penyedia barang/jasa
53
PENJELASAN LELANG (AANWIJZING ) •
Dalam acara penjelasan lelang, harus dijelaskan kepada calon peserta lelang mengenai : 1. Met Metode ode penga pengadaa daan n / penyele penyelengg nggara araan an pelela pelelanga ngan n 2. Car Cara a penya penyampa mpaian ian penawa penawaran ran (sa (satu tu sampu sampull atau atau dua sampul atau tiga sampul) 3. Dok Dokume umen n yang yang harus harus dilam dilampir pirkan kan dala dalam m dokum dokumen en penawaran 4. Und Undang angan an acara acara pemb pembuka ukaan an dokum dokumen en pena penawara waran n 5. Me Mettod ode e ev eval alua uas si 6. Hal Hal-ha -hall yang yang men menggu ggugur gurkan kan pen penawa awaran ran 7. Sis Sistem tem kon kontra trak k ya yang ng akan akan dig diguna unakan kan 8. Ket Ketent entuan uan dan cara cara eva evalua luasi si berke berkenaa naan n dengan dengan preferensi harga atas penggunaan produksi dalam negeri 9. Ket Ketent entuan uan dan dan cara cara subkon subkontra trak k sebagia sebagian n pekerj pekerjaan aan kepada usaha kecil dan koperasi kecil 10. Besaran, masa berlaku dan penjamin yang yang dapat mengeluarkan jaminan penawaran
54
PENYAMPAIAN dan PEMBUKAAN DOKUMEN LELANG • Sistem penyampaian dan cara pembukaan dokumen penawaran harus mengikuti ketentuan yang disyaratkan dalam dokumen lelang • Pembukaan dokumen penawaran untuk setiap sistem dapat dilakukan dengan : Sistem Satu Sampul Panitia membuka kotak dan sampul dokumen penawaran dihadapan para peserta lelang 55
PENYAMPAIAN dan PEMBUKAAN DOKUMEN LELANG Sistem Dua Sampul Panitia membuka kotak dan sampul I dihadapan peserta lelang. Sampul I yang berisi data administrasi dan data teknis dibuka, dan dijadikan lampiran berita acara pembukaan dokumen penawaran sampul sampul I. Sampul II yang berisi data harga tidak boleh dibuka dan sampulnya dituliskan identitas perusahaan dan diparaf oleh panitia dan wakil peserta lelang dari perusahaan yang berbeda sebelum disimpan oleh panitia Sistem Dua Tahap Panitia membuka kotak dan sampul I dihadapan peserta lelang. Sampul I yang berisi data administrasi dan data teknis dibuka, dan dijadikan lampiran berita acara pembukaan dokumen penawaran sampul sampul I. Sampul II yang berisi data harga disampaikan kemudian oleh peserta lelang bila telah dinyatakan memenuhi persyaratan teknis dan administrasi 56
PENYAMPAIAN dan PEMBUKAAN DOKUMEN LELANG • Penawaran dinyatakan gugur apabila pada saat pembukaan, salah satu dari persyaratan administrasi tidak dipenuhi atau tidak memenuhi syarat, yaitu : Surat Penawaran 1. Tidak ditand ditandatang atangani ani oleh oleh pemimpin/ pemimpin/direkt direktur ur utama utama atau penerima kuasa dari pemimpin/direktur utama yang namanya tercantum dalam akte pendirian atau perubahannya,, atau kepala cabang perusahaan yang perubahannya diangkat oleh kantor pusat atau pejabat yang menurut perjanjian kerjasama adalah yang berhak mewakili asosiasi 2. Tidak menca mencantum ntumkan kan masa masa berlakun berlakunya ya penawara penawaran, n, atau mencantumkan kurun waktu kurang dari yang diminta dalam dokumen pelelangan 57
PENYAMPAIAN dan PEMBUKAAN DOKUMEN LELANG Jaminan Penawaran 1. Tidak dikeluar dikeluarkan kan oleh bank umum umum atau oleh perusahaan asuransi yang mempunyai program asuransi kerugian (surety (surety bond ) dan direasuransikan kepada perusahaan asuransi di luar negeri yang bonafit 2. Besaran jaminan jaminan kurang kurang dari nomin nominal al yang dipersyaratkan dalam dokumen lelang 3. Masa berlakuny berlakunya a tidak sesuai sesuai dengan dengan yang yang disyaratkan dalam dokumen pelelangan 58
PENYAMPAIAN dan PEMBUKAAN DOKUMEN LELANG 4. Jika peserta berkedud berkedudukan ukan di luar negeri, surat jaminan penawaran tidak diterbitkan oleh bank devisi di Indonesia atau bank di luar negeri yang direkomendasikan oleh Bank Indonesia Daftar Kuantitas dan Harga Tidak terdapat daftar kuantitas dan harga (khusus untuk kontrak harga satuan) 59
EVALUASI PENAWARAN
Evaluasi penawaran yang dilakukan meliputi evaluasi administrasi, teknis dan harga berdasarkan kriteria, metode, dan tatacara evaluasi yang telah ditetapkan dalam dokumen lelang Penawaran dinyatakan memenuhi persyaratan administrasi apabila : Syarat-syarat yang diminta menurut dokumen lelang dipenuhi/dilengkapi dan isi setiap dokumen benar serta dapat dipastikan bahwa dokumen penawaran ditandatangani oleh orang yang berwenang Dokumen penawaran yang masuk menunjukkan adanya persaingan yang sehat, tidak terjadi pengaturan bersama (kolusi) diantara para peserta dan atau dengan panitia lelang yang dapat merugikan negara dan atau peserta lainnya
EVALUASI PENAWARAN
Surat jaminan penawaran harus memenuhi ketentuan : • Diterbitkan oleh bank umum (tidak termasuk bank perkreditan rakyat) atau oleh perusahaan asuransi yang mempunyai program asuransi keuangan (surety (surety bond ) dan direasuransikan kepada perusahaan di luar negeri yang bonafit • Masa berlaku jaminan penawaran tidak kurang dari jangka waktu yang ditetapkan dalam dokumen lelang • Nama peserta lelang sama dengan nama yang tercantum dalam surat jaminan penawaran • Besar jaminan penawaran tidak kurang dari nilai nominal yang ditetapkan dalam dokumen lelang
EVALUASI PENAWARAN • Nama pengguna barang/jasa yang menerima jaminan penawaran sama dengan nama pengguna barang/jasa yang mengadakan pelelangan • Paket pekerjaan yang dijamin harus sama dengan paket pekerjaan yang dilelang • Isi surat jaminan penawaran harus sesuai dengan ketentuan dalam dolumen lelang • Apabila ada hal-hal yang kurang jelas dan atau meragukan dalam surat jaminan penawaran perlu klarifikasi dengan pihak yang terkait tanpa mengubah substansi dari jaminan penawaran
EVALUASI PENAWARAN
Untuk pengadaan jasa pemborongan, penawaran dinyatakan memenuhi persyaratan teknis :
Metode pelaksanaan pekerjaan yang ditawarkan memenuhi persyaratan substantif yang ditetapkan dalam dokumen lelang dan diyakini menggambarkan penguasaan penyelesaian pekerjaan Jadwal waktu pelaksanaan pekerjaan yang ditawarkan tidak melampaui batas waktu yang ditetapkan dalam dokumen lelang Jenis, kapasitas, komposisi, dan jumlah peralatan minimal yang disediakan sesuai dengan dokumen lelang Personel inti yang akan ditempatkan secara penuh sesuai dengan persyaratan yang ditentukan dalam dokumen lelang serta posisinya dalam manajemen pelaksanaan pekerjaan, sesuai dengan organisasi pelaksanaan yang diajukan Bagian pekerjaan yang akan disubkontrakkan sesuai dengan persyaratan yang dicantumkan dalam dokumen lelang Memenuhi syarat teknis lainnya yang ditetapkan dalam dokumen lelang
PENETAPAN PEMENANG
Panitia menetapkan calon pemenang lelang berdasarkan :
Penawaran secara administratif dan teknis dapat dipertanggungjawabkan Perhitungan harga yang ditawarkan dapat dipertanggungjawabkan Telah memperhatikan penggunaan semaksimal mungkin hasil produksi dalam negeri Penawaran tersebut adalah yang terendah di antara penawaran yang memenuhi syarat
PENETAPAN PEMENANG
Pemenang lelang ditetapkan oleh pejabat yang berwenang menetapkan berdasarkan usulan dari panitia dan mengeluarkan Surat Penetapan Penyedia Barang/Jasa (SPPBJ) Pemenang lelang diumumkan dan diberitahukan oleh panitia kepada para peserta selambatlambatnya dua hari kerja setelah diterimanya SPPBJ dari pejabat yang berwenang Kepada peserta lelang yang berkeberatan atas penetapan pemenang lelang diberikan kesempatan untuk mengajukan sanggahan secara tertulis, selambat-lambatnya dalam waktu lima hari kerja setelah pengumuman pemenang lelang
PENETAPAN PEMENANG
Pejabat yang berwenang menetapkan pemenang lelang memberikan jawaban tertulis atas sanggahan selambat-lambatnya dalam lima hari kerja, secara proporsional dan bila perlu membatalkan surat keputusan pemenang lelang serta menindaklanjutinya
PELELANGAN GAGAL dan PELELANGAN ULANG
Pelelangan dinyatakan gagal apabila; 1. Penyedia barang/jasa yang tercantum dalam daftar calon peserta lelang kurang dari tiga 2. Penawaran yang masuk kurang dari tiga 3. Tidak ada penawaran yang memenuhi syarat yang ditentukan dalam dokumen lelang 4. Tidak ada penawaran yang harga penawarannya di bawah atau sama dengan dana yang tersedia 5. Sanggahan dari peserta lelang atas kesalahan prosedur yang tercantum dalam dokumen lelang ternyata benar 6. Sanggahan dari peserta lelang atas terjadinya KKN terhadap calon pemenang lelang urutan 1,2, dan 3 ternyata benar
PELELANGAN GAGAL dan PELELANGAN ULANG Calon pemenang lelang urutan 1,2, dan 3 mengundurkan diri dan tidak bersedia ditunjuk 8. Pelaksanaan pelelangan tidak sesuai dengan ketentuan dokumen lelang atau prosedur yang berlaku 7.
PELELANGAN GAGAL dan PELELANGAN ULANG
Dalam hal pelelangan dinyatakan gagal, pejabat yang berwenang memerintahkan pelelangan ulang dengan prosedur : Pelelangan yang gagal karena hal-hal seperti: point 1, 2, dan 5 akan dilakukan pelelangan ulang dengan cara mengumumkan kembali dan mengundang calon peserta lelang yang baru selain calon peserta lelang yang telah masuk dalam daftar calon peserta lelang
PELELANGAN GAGAL dan PELELANGAN ULANG
Pelelangan yang gagal karena hal-hal seperti: point 3, 4, dan 8 dilakukan pelelangan ulang dengan cara mengundang ulang semua peserta lelang yang tercantum dalam daftar calon peserta lelang untuk mengajukan penawaran ulang secara lengkap (administrasi, teknis dan harga). Bila dianggap perlu panitia melakukan pelelangan ulang dengan mengundang calon peserta lelang yang baru Pelelangan yang gagal disebabkan oleh hal yang tercantum dalam point 6 dilakukan pelelangan ulang dengan membentuk panitia lelang baru . Panitia lelang dilarang mengikutsertakan peserta lelang yang terbukti terlibat KKN
PELELANGAN GAGAL dan PELELANGAN ULANG
Pelelangan yang gagal disebabkan oleh point 7, maka panitia akan: • Mengundang peserta lelang yang memenuhi syarat untuk menyampaikan penawaran harga yang baru apabila peserta lelang yang memenuhi syarat sama dengan atau lebih dari tiga peserta (tidak termasuk peserta yang mengundurkan diri) • Mengumumkan kembali/mengundang peserta lelang yang baru dan lama yang memenuhi syarat untuk mengajukan penawarannya apabila peserta yang memenuhi syarat kurang dari tiga peserta (tidak termasuk peserta yang mengundurkan diri)
MENGENAL KONTRAK KONSTRUKSI Oleh : ELIATUN, ST., MT
72
PERIODE PERKEMBANGAN INDUSTRI JASA KONSTRUKSI PERIODE 1945 – 1950 Pada periode ini praktis industri jasa konstruksi belum bangkit karena belum tumbuh pembangunan atau industri jasa konstrusi. Perusahaan jasa konstruksi yang ada kebanyakan perusahaan Belanda PERIODE 1951 – 1959 Pada periode ini juga industri jasa konstruksi tetap masih belum bangkit. Bentuk kontrak mengacu pada AV41
PERIODE PERKEMBANGAN INDUSTRI JASA KONSTRUKSI PERIODE 1960 – 1966 “Pembangunan” baru dimulai dengan “Proyek-proyek Mandataris” ; Monas, Jembatan Semanggi, Gelora Senayan, dll. Para penyedia jasanya umumnya adalah perusahaan Belanda yang dinasionalisasikan menjadi Perusahaan Negara, seperti :
PERIODE PERKEMBANGAN INDUSTRI JASA KONSTRUKSI NV Hollandshe Beton Maatschappij; PT. Hutama Karya NV Associatie; PT. Adhi Karya NEDAM; PT. Nindya Karya Volker Aanneming Maatschappij; PT. Waskita Karya Kontrak Cost Plus Fee
PERIODE PERKEMBANGAN INDUSTRI JASA KONSTRUKSI PERIODE 1967 – 1996 „Periode awal kebangkitan industri jasa konstruksi‟, karena : Pembangunan mulai terencana (PJPT1) Perusahaan eks Belanda diubah statusnya dari PN menjadi BUMN Pekerjaan/proyek tidak lagi ditunjuk langsung tapi melalui tender Dilarangnya kontrak „Cost Plus Fee ‟ Kontrak konstruksi menggunakan standar/versi Pemerintah/Departemen
PERIODE PERKEMBANGAN INDUSTRI JASA KONSTRUKSI PERIODE 1997 – 2002 Industri konstruksi mengalami goncangan hebat karena „Krisis Ekonomi‟ 1997. Di periode ini juga pemerintah membuat Peraturan Perundang-undangan Baku mengenai industri jasa konstrusi yaitu; UU No.18/99, PP No.28, 29 dan 30/2000
ASPEK-ASPEK YANG TERKANDUNG DALAM KONTRAK KONSTRUKSI
Suatu kontrak konstruksi atau dokumen kontrak mengandung aspek-aspek seperti: Aspek Teknis Aspek Hukum Aspek Administrasi Aspek Keuangan/Perabnkan Aspek Perpajakan Aspek Sosial Ekonomi Seluruh aspek ini harus dicermati karena semuanya saling mempengaruhi dan ikut menentukan baik buruknya suatu pelaksanaan kontrak, atau dengan kata lain sukses tidaknya suatu pekerjaan/proyek sangat tergantung dari penanganan aspek-aspek ini
ASPEK-ASPEK YANG TERKANDUNG DALAM KONTRAK KONSTRUKSI
ASPEK TEKNIS: Aspek ini merupakan aspek yang paling dominan dalam suatu kontrak konstruksi. Aspek Aspek inilah yang menjadi pusat perhatian para pelaku industri jasa konstruksi, seolah-olah apabila aspek ini berhasil dilaksanakan proyek tsersebut dianggap berhasil/sukses. Padahal aspek-aspek lain seharusnya juga diperhatikan dan dikelola dengan baik agar seluruh isi kontrak dapat dijalankan dan dipatuhi sebagaimana mestinya oleh para pihak yang menandatangani kontrak tersebut. Umumnya aspek teknis yang tercakup dalam dokumen kontrak adalah sbb.: - Syarat-syarat Umum Kontrak - Lampiran-lampiran - Syarat-syarat Khusus Kontrak - Spesifikasi - Gambar-gambar Kontrak
ASPEK-ASPEK YANG TERKANDUNG DALAM KONTRAK KONSTRUKSI Walaupun yang dibicarakan aspek teknis tetapi tidak jarang aspek teknis Walaupun berimplikasi pada aspek lainnya. Contohnya adalah munculnya aspek hukum karena kurang hati-hati atau kurang cermat dalam menguraikan salah satu aspek teknis tertentu. Beberapa aspek teknis berikut membuktikan hal tersebut: 1. Lingkup Pekerjaan (Scope (Scope of Works ) Uraian pekerjaan harus dibuat sejelas mungkin serta didukung dengan gambar-gambar dan spesifikasi spesifikasi teknis. Namun bisa saja ada yang terlupakan, misalnya batas pekerjaan tsb. dengan pekerjaan yang berdampingan, yang dikerjakan oleh penyedia jasa lain. Contoh: Penyedia Jasa A mengerjakan pekerjaan a, b, c, d Penyedia Jasa B mengerjakan pekerjaan e, f, g, h Ada pekerjaan jalan lingkungan yang harus dikerjakan lebih dulu agar Penyedia Jasa B dapat memulai pekerjaan e. Kewajiban siapa membuat Jalan Lingkungan. Lingkungan.
ASPEK-ASPEK YANG TERKANDUNG DALAM KONTRAK KONSTRUKSI 2. Waktu Pelaksanaan (Construction (Construction Period ) Seharusnya jumlah harinya disebutkan dengan jelas, misalnya 450 hari. Hari yang dimaksud jelas sebagaimana tsb. dalam definisi. Tetapi ada yang mungkin terlupakan. Empat ratus lima puluh pu luh (450) hari tsb. Dimulai sejak kapan? Sejak penandatanganan kontrak/tanggal kontrak atau tanggal terbitnya Surat Perintah Kerja (SPK) atau tanggal penyerahan lahan atau tanggal Jaminan Pelaksanaan atau tanggal diterimanya Uang Muka. Mu ka. Apabila hal ini terjadi, sudah tentu akan muncul sengketa di kemudian hari. Sengketa tsb. Antara lain adalah dalam menghitung keterlambtan penyelesaian pekerjaan. Yang paling baik adalah ditetapkan bahwa tanggal mulai kerja yaitu tanggal paling akhir dari kejadian tersebut di atas (tanggal penandatangan kontrak/tanggal kontrak, tanggal terbit SPK, tanggal penyerahan lahan, tanggal Uang Muka diterima)
ASPEK-ASPEK YANG TERKANDUNG DALAM KONTRAK KONSTRUKSI 3. Metode Pelaksanaan (Construction Method ) Walaupun Walaup un metode pelaksanaan sudah ditetapkan sebelumnya dan sudah disetujui pengguna jasa, metode pelaksanaan dalam implementasinya implementasiny a sangat dipengaruhi antara lain oleh waktu mulainya pelaksanaan, penyerahan lahan, jalan masuk ke lapangan yang yang dapat mengakibatkan metode kerja tsb. tidak dapat dijalankan sebagaimana mestinya. Perubahan jalan masuk ke lapangan dapat mengakibatkan mobilisasi bahan dan peralatan terganggu. Demikian pula halnya bila lahan terlambat diserahkan atau diserahkan bertahap, misalnya menunggu pembebasan tanah.
ASPEK-ASPEK YANG TERKANDUNG DALAM KONTRAK KONSTRUKSI 4. Jadwal Pelaksanaan (Time (Time Schedule ) Setiap kontrak selalu dilengkapi dengan Jadwal Pelaksanaan yang diperlukan sebagai alat untuk memantau dan mengendalikan pekerjaan. Jadwal pelaksanaan biasanya sudah disiapkan sebelum kontrak ditandatangani dan disetujui penguna jasa bersama-sama dengan persetujuan mengenai metode kerja. Perubahan jalan masuk ke lapangan dapat mengakibatkan mobilisasi bahan dan peralatan terganggu. Demikian pula halnya bila lahan terlambat diserahkan atau diserahkan bertahap, misalnya menunggu pembebasan tanah. Pekerjaan yang menggunakan Jadwal Pelaksanaan sederhana (barchart) hanya dapat dipantau kapan pekerjaan dimulai dan kapan harus selesai. Apabila pekerjaan tsb. terlambat dimulai atau tidak selesai, dampaknya terhadap seluruh penyelesaian pekerjaan tidak segera dapat diketahui. Namun, dengan jadwal yang memiliki kurva S prestasi yang dicapai di capai dalam kurun waktu tertentu, apakah sesuai rencan, terlambat, atau lebih cepat dapat dipantau.
ASPEK-ASPEK YANG TERKANDUNG DALAM KONTRAK KONSTRUKSI Measurement nt ) 5. Cara/Metode Pengukuran (Method (Method of Measureme Sebagai contoh: Walupun penampang bentuk pondasi adalah persegi atau bentuk T terbalik, biasanya pengguna jasa sepakat saja apabila volume galian tanah untuk pondasi tsb. dihitung berdasarkan penampang berbantuk trapesium terbalik yang mengakibatkan volume galian tanah untuk pekerjaan pondasi akan lebih besar daipada volume tanah apabila mengikuti bentuk pondasi yang sesunguhnya. Hal ini sangat berbeda dengan d engan metode pengukuran yang menggunakan standar tertentu, misalnya British Standard (BS). Dalam standar ini ditetapkan bahwa galian pondasi tidak diukur sesuai volume galian yang dikerjakan tetapi diukur sesuai volume pondasi tsb.
ASPEK HUKUM DALAM KONTRAK KONSTRUKSI Aspek Hukum yang sering menimbulkan dampak hukum yang cukup luas atau serius, yaitu: 1. Penghentian Sementara Pekerjaan (Suspension of Work ) Pasal mengenai hal ini sering kali lupa dicantumkan dalam kontrak, padahal kemungkinan terjadinya hal ini cukup besar terutama untuk kontrak-kontrak besar dan menggunakan teknologi canggih dan padat peralatan. Apabila terjadi baik penyedia jasa dan pengguna jasa akan dihadapkan kepada ketidakpastian secara hukum, antara lain: - Bagaimana mengatur ganti rugi akibat pekerjaan terhenti sementara? - Berapa lama penghentian dapat diijinkan? Oleh karena itu, penghentian sementara ini harus dicantumkan dalam kontrak dan diatur tata cara pelaksanaannya, alsan-alasan serta akibatnya. Satu hal yang perlu diingat bahwa penghentian sementara tidak sama dengan pengakhiran perjanjian/pemutusan kontrak walaupun keadaan di lapangan yang terjadi sama, yaitu seluruh kegiatan pekerjaan terhenti.
ASPEK HUKUM DALAM KONTRAK KONSTRUKSI 2. Pengakhiran Perjanjian/Pemutusan Kontrak Apa yang terjadi disini adalah pelaksanaan pekerjaan dihentikan (bukan ditangguhkan sementara) oleh salah satu pihak secara sepihak dengan membatalkan kontrak. Tentu saja hal ini dilakukan karena alasan-alasan yang ditentukan dalam kontrak. Oleh karena itu, hak-hak para pihak (penyedia jasa dan pengguna jasa) untuk memutuskan kontrak harus jelas disebutkan. Konsekuensi hukum yang timbul, termasuk hak dan kewajiban para pihak beserta tata cara pemberitahuan mengenai pemutusan kontrak, juga harus diatur dengan jelas.
ASPEK HUKUM DALAM KONTRAK KONSTRUKSI 3. Ganti Rugi Keterlambatan (Liquidity Damages ) Dulu dalam setiap kontrak ada pasal yang mengatur sanksi berupa denda yang harus dibayar penyedia jasa karena keterlambatan penyelesaian pekerjaan. Di dunia Barat pasal ini dikenal dengan istilah Penalty Clause dan kita sering menyebutnya sebagai Denda Keterlambatan Terlepas dari kenyataan apakah keterlambatan tersebut menimbulkan kerugian kepada pengguna jasa, denda tetap dikenakan. Belakangan ini para pelaku jasa konstruksi di dunia Barat mulai berpikir bahwa hal ini kurang adil, dan mengubah istilah denda ini dengan ganti rugi atas keterlambatan. Jadi karena keterlambatan tersebut menimbulkan kerugian, maka pihak yang dirugikan mendapatkan ganti rugi.
ASPEK HUKUM DALAM KONTRAK KONSTRUKSI Masalah ini menjadi kritis dan dapat menjadi benih perselisihan/sengketa. Terutama Terutama serhubungan dengan penghitungan jumlah hari keterlambatan yang disebabkan antara lain oleh perbedaan penafsiran saat mulai kerja yang tidak tegas dan pasti. Masalah ini menjadi sangat serius pada waktu ganti rugi mencapai maksimum. Misalnya, Misalnya, ditetapkan ganti rugi atas keterlambatan per hari 1 o/oo dan ganti rugi maksimum 5%. Artinya keterlambatan maksimum adalah 50 hari. Bagaimana bila setelah 50 hari pekerjaan belum juga selesai? Apakah Penyedia Jasa diizinkan terus terus bekerja? Jika ya, ya, maka pekerjaan diteruskan tanpa dikenakan ganti rugi. Hal ini seharusnya diatur diatur dengan tegas dan jelas dalam suatu pasal agar tidak menimbulkan masalah hukum yang serius.
ASPEK HUKUM DALAM KONTRAK KONSTRUKSI 4.
Penyelesaian Perselisihan (Settlement ( Settlement of Dispute ) . Walaupun pembuatan kontrak umumnya didasari oleh itikad baik dari para pihak, pasal mengenai hal ini harus diatur sebaik mungkin untuk mengantisipasi kemungkinan timbulnya perselisihan/sengketa mengenai kontrak dikemudian hari. Sebagai contoh, walaupun perselisihan yang terjadi pertama-tama disepakati untuk diselesaikan melalui jalan musyawarah untuk mufakat, tetapi yang sering terjadi adalah tidak diterapkannya batas waktu musyawarah sehingga musyawarah terus berlangsung tanpa batas waktu. Sekalipun dikatakan dikatakan bahwa jika musyawarah musyawarah tidak menghasilkan mufakat maka perselisihan dapat diselesaikan melalui Lembaga Arbitrase/Pengadilan, Arbitrase/Pengadilan, masalahnya adalah kapan perselisihan tersebut dapat diserahkan ke Arbitrase/Pengadilan Arbitrase/Pengadilan karena musyawarah terus terjadi tanpa batas waktu. waktu .
ASPEK HUKUM DALAM KONTRAK KONSTRUKSI 5.
Keadaan Memaksa (Force Majeure) Yang dimaksud dengan keadaan memaksa adalah keadaan yang terjadi di luar kehendak/kemampuan Penyedia Jasa maupun Pengguna Jasa. Semua ketentuan mengenai hal ini harus jelas disebutkan termasuk tata cara pemberitahuan, penanggulangan atas kerusakan, dan tindak lanjut setelah kejadian tersebut. Yang penting diketahui adalah bahwa keadaan memaksa ini erat kaitannya dengan masalah asuransi. sebagai contoh, perusahaan asuransi tidak begitu saja dapat menerima banjir atau tanah longsor sebagai keadaan memaksa, karena belum tentu kedua kejadian tersebut memang benar-benar tindakan Tuhan Tuhan tetapi karena ulah manusia (seperti jalan tol ke Bandara Soekarno-Hatta yang banjir akibat penataan ruang di sekitarnya keliru atau tidak memenuhi memenuhi syarat). syarat). Dalam sistem FIDIC disebut dengan istilah Special Risk
ASPEK HUKUM DALAM KONTRAK KONSTRUKSI 6.
Hukum yang Berlaku (Governing ( Governing Law ) Yang dimaksud di sini adalah hukum yang berlaku bagi kontrak tersebut. Hukum itu harus dicantumkan dalam kontrak untuk mengantisipasi apabila terjadi perselisihan/sengketa PP No.29/2000 psl.23 ayat 6 dengan tegas mengatakan bahwa kontrak kerja harus tunduk pada hukum yang berlaku di Indonesia. Ini berarti walaupun salah satu pihak dalam kontrak adalah orang/perusahaan asing, kontrak konstruksi tetap harus tunduk pada hukum Indonesia dalam kontrak konstruksi dimana para pihaknya berasal dari 2 negara mungkinsaja mereka sepakat menetapkan bahwa hukum yang berlaku adalah hukum negara ketiga. Sebagai contoh, kontrak antara perusahaan AS dan perusahaan Filipina memilih hukum yang berlaku adalah Hukum Singapura dengan alasan penyelesaian sengketa akan diselesaikan oleh Lembaga Arbitrase Singapura
ASPEK HUKUM DALAM KONTRAK KONSTRUKSI 7.
Bahasa Kontrak (Contract ( Contract Language ) kontrak konstruksi di Indonesia pada umumnya dibuat dalam bahasa Indonesia terutama kontrak-kontrak dengan Pemerintah yang menggunakan dana dana dari Pemerintah Pemerintah murni murni (APBN). Namun proyekproyekproyek Pemerintah yang menggunakan dana pinjaman luar negari (loan ) kontrak-kontraknya biasanya dibuat dalam bahasa Inggris Sering kali kontrak konstruksi dibuat dalam 2 bahasa; Inggris dan Indonesia tanpa menyatakan versi bahasa mana yang berlaku, jika terjadi permasalahan perbedaan penafsiran karena umumnya kita kurang menguasai bahasa Inggris, penyelesaiannya akan sulit dicari karena secara hukum keduanya benar. Seharusnya dinyatakan bahwa walaupun kontrak dibuat dalam 2 bahasa, yang berlaku hanya 1 bahasa. Hal ini biasa disebut disebut dengan dengan istilah “ The Ruling Language ” atau “The language of the contract is English and Indonesian. In the event there is a discrepancy discrepancy or the ambiguity ambiguity,, the English version will prevail ”
ASPEK HUKUM DALAM KONTRAK KONSTRUKSI Dalam PP No.29/2000 Psl.23 ayat 5 menegaskan bahwa bahasa kontrak hanya ada satu, yaitu bahasa Indonesia, walaupun dibuat dalam lebih dari satu bahasa 8.
Domisili Kesepakatan mengenai domisili (tempat kedudukan) para pihak dalam suatu kontrak ditentukan hanya dengan maksud apabila terjadi perselisihan/sengketa, permasalahannya permasalahannya akan diselesaikan oleh pengadilan. Apabila disepakati dalam kontrak bahwa pilihan penyelesaian sengketa adalah arbitrase maka penetapan domisili tidak diperlukan. Banyak kontrak yang walaupun w alaupun telah memilih arbitrase sebagai pilihan penyelesaian sengketa masih tetap mencantumkan domisili. Ini adalah suatu kekeliruan kekeliruan yang yang justru menimbulkan menimbulkan sengketa. Jika benar-benar terjadi sengketa, sulit menyelesaikannya karena pada saat salah satu pihak mengajukan perselisihan ke arbitrase, pihak lain menyatakan keberatan dan minta perselisihan diselesaikan melalui pengadilan
ASPEK KEUANGAN/PERBANKAN dalam KONTRAK KONSTRUKSI
Aspek-aspek Keuangan/Perbankan yang penting dalam suatu kontrak konstruksi antara lain : Nilai Kontrak (Contract (Contract Amount )/Harga )/Harga Borongan
Cara Pembayaran (Method ( Method of payment ) Jaminan-jaminan (Guarantee/Bonds ( Guarantee/Bonds ); ); Jaminan Penawaran (Bid (Bid Bond ), ), Jaminan Uang Muka (Advance Payment Bond ), ), Jaminan Pelaksanaan (Performance Bond ), ), Jaminan Pembayaran (Paymeny Bond) , Jaminan Pemeliharaan (Maintenance Bond)
JAMINAN dalam PROYEK KONSTRUKSI
JAMINAN PENAWARAN (BID (BID BOND )
Jaminan Penawaran (Bid Bond ); ); suatu perjanjian penanggulangan yang dikeluarkan oleh pihak penanggung yang bertujuan melindungi pemilik proyek pada saat pelelangan dilaksanakan, dengan tujuan agar kontraktor yang mengikuti lelang terikat pada penawarannya dan jika menang maka kontraktor tersebut terikat melaksanakan pekerjaan yang ditawarkannya Besarnya jaminan penawaran berdasarkan KEPPRES No. 18 Tahun 2000 adalah 1 – 3% dari Harga Perkiraan Sendiri (HPS)
JAMINAN dalam PROYEK KONSTRUKSI
JAMINAN UANG MUKA (ADVANCE (ADVANCE PAYMENT BOND )
Suatu perjanjian penanggungan yang dikeluarkan oleh pihak penanggung yang bertujuan untuk menjamin pemilik proyek bahwa kontraktor akan menggunakan uang muka yang diterima dari pemilik proyek untuk pembiayaan proyek Besarnya uang muka dari pemilik proyek menurut KEPPRES No. 18 Tahun 2000 adalah 30% dari nilai kontrak bagi kontraktor gol. Ekonomi lemah dan 20% bagi kontraktor bukan gol.ekonomi lemah Nilai jaminan uang muka ini sekurang-kurangnya sama dengan besarnya uang muka
JAMINAN dalam PROYEK KONSTRUKSI
JAMINAN PELAKSANAAN ((PERFORMANCE PERFORMANCE BOND ) Suatu perjanjian penanggungan yang dikeluarkan oleh pihak penanggung yang bertujuan melindungi pemilik proyek agar kontraktor melaksanakan pekerjaan sesuai dengan kontrak yang telah disepakati, yaitu sesuai waktu, biaya, dan mutu. Jaminan ini diwajibkan kepada kontraktor yang memenangkan lelang dan tidak mengundurkan diri. Pada saat kontraktor menyerahkan jaminan pelaksanaan, maka jaminan penawaran dikembalikan kepada kontraktor yang bersangkutan.
JAMINAN dalam PROYEK KONSTRUKSI
JAMINAN PEMBAYARAN (PAYMENT BOND ) Suatu perjanjian penanggungan yang dikeluarkan oleh pihak penanggung yang bertujuan melindungi pemilik proyek terhadap kerugian yang mungkin timbul akibat kelalaian kontraktor membayar pihak ketiga misalnya buruh dan material. Bentuknya dapat berupa : Bank Garansi
JAMINAN PEMELIHARAAN (MAINTENANCE ( MAINTENANCE BOND ) Suatu perjanjian penanggungan yang dikeluarkan oleh pihak penanggung yang bertujuan untuk menjamin pemilik proyek bahwa kontraktor akan melaksanakan perbaikan-perbaikan bangunan jika terjadi kerusakan dalam masa pemeliharaan. Masa pemeliharaan adalah durasi dari penyerahan pertama sampai dengan penyerahan kedua. Nilai jaminan pemeliharaan sebesar 5% dari nilai kontrak dan jangka waktu masa pemeliharaan tergantung dalam kontrak umumnya berkisar antara 3 s.d. 6 bulan terhitung sejak penyerahan pertama.
BENTUK-BENTUK KONTRAK KONSTRUKSI
ASPEK PERHITUNGAN BIAYA
FIXED LUMP SUM PRICE Kontrak jasa dengan jangka waktu tertentu dan jumlah harga yang pasti dan tetap (PP No.29/2000) UNIT PRICE Kontrak jasa dalam jangka waktu tertentu berdasarkan harga satuan yang pasti dan tetap (PP No.29/2000)
BENTUK-BENTUK KONTRAK KONSTRUKSI
ASPEK PERHITUNGAN JASA
COST WITHOUT FEE (BIAYA TANPA JASA) Kontrak jasa dengan hanya membayar Penyedia Jasa dengan biaya pelaksanaan pekerjaan tanpa tambahan imbalan jasa COST PLUS FEE (BIAYA DITAMBAH JASA) Kontrak jasa dimana Penyedia Jasa dibayar seluruh biaya untuk melaksanakan pekerjaan, ditambah jasa yang biasanya dalam bentuk persentase dari biaya (10%)
BENTUK-BENTUK KONTRAK KONSTRUKSI
ASPEK PERHITUNGAN JASA
COST PLUS FIXED FEE (BIAYA DITAMBAH JASA PASTI) Kontrak jasa dimana Penyedia Jasa dibayar seluruh biaya untuk melaksanakan melaksanaka n pekerjaan, ditambah jasa/imbalan Penyedia Penyedia jasa yang pasti dan tetap walaupun biaya berubah.
BENTUK-BENTUK KONTRAK KONSTRUKSI
ASPEK CARA PEMBAYARAN
MONTHLY PAYMENT (PEMBAYARAN BULANAN) Dalam kontrak dengan sistem pembayaran ini, prestasi Penyedia Jasa dihitung setiap akhir bulan STAGE PAYMENT (PEMBAYARAN ATAS PRESTASI) Dalam kontrak dengan sistem ini, pembayaran kpd Penyedia jasa dilakukan atas dasar prestasi/kemaj prestasi/kemajuan uan pekerjaan yang telah dicapai sesuai dengan ketentuan kontrak
BENTUK-BENTUK KONTRAK KONSTRUKSI
ASPEK PEMBAGIAN TUGAS
KONTRAK KONVENSIONAL Kontrak ini merupakan bentuk kontrak yang berlaku secara umum di Indonesia, yang terdiri dari 3 kontrak terpisah ; •
•
•
Kontrak antar Pengguna Jasa dan Konsultan Perencana Kontrak antar Pengguna Jasa dan Konsultan Pengawas Kontrak antar pengguna Jasa dan Kontraktor Pelaksana
BENTUK-BENTUK KONTRAK KONSTRUKSI
ASPEK PEMBAGIAN TUGAS
KONTRAK SPESIALIS Kontrak ini merupakan bentuk kontrak yang didalamnya terdapat lebih dari 1 kontrak kerja konstruksi derdasarkan bidang pekerjaan khusus/spesial. KONTRAK RANCANG BANGUN (DESIGN CONSTRUCT, TURNKEY) Dalam bentuk kontrak ini, Penyedia Jasa memiliki tugas merencanakan sekaligus membangun dalam satu kontrak konstruksi
CARA MENYUSUN KONTRAK ACUAN/LANDASAN HUKUM ISI PERJANJIAN KONTRAK
Uraian Para Pihak Konsiderasi Pertimbangan-pertimbangan yang mendasari pembuatan perjanjian Lingkup Pekerjaan
CARA MENYUSUN KONTRAK
ISI PERJANJIAN KONTRAK (samb)
Nilai Kontrak Bentuk Kontrak Jangka Waktu Pelaksanaan Prioritas Dokumen
CARA MENYUSUN KONTRAK
ISI SYARAT-SYARAT UMUM KONTRAK
Definisi dan Interpretasi Para Pihak Rumusan Pekerjaan Nilai Pekerjaan/Harga Borongan Jangka Waktu Pelaksanaan dan Perpanjangannya Pertanggungan/Asuransi Jaminan
CARA MENYUSUN KONTRAK
ISI SYARAT-SYARAT UMUM KONTRAK (samb)
Tenaga Ahli Hak dan Kewajiban Para Pihak Cara Pembayaran Penyerahan Pekerjaan/Serah Terima Pekerjaan Masa Pertanggungan Atas Cacat Ganti Rugi Keterlambatan Pekerjaan Tambah/Kurang (Perubahan Pekerjaan)
CARA MENYUSUN KONTRAK
ISI SYARAT-SYARAT UMUM KONTRAK (samb)
Cidera Janji Pelimpahan Pekerjaan Penyedia Jasa Lain Pengawas, Pelaksana Pekerjaan Gambar Kerja Kemudahan Memasuki Lapangan, Tempat Penyimpanan, Bengkel Laporan/Dokumentasi
CARA MENYUSUN KONTRAK
ISI SYARAT-SYARAT UMUM KONTRAK (samb)
Bahan, Peralatan dan Tenaga Kerja Pemeriksaan dan Pengujian Perlindungan Pekerja Keadaan Memaksa Kegagalan Bangunan Penghentian Sementara Pekerjaan Pemutusan Perjanjian/Pembatalan Kontrak
CARA MENYUSUN KONTRAK
ISI SYARAT-SYARAT UMUM KONTRAK (samb)
Hak atas Kekayaan Intelektual Insentif Sub Penyedia Jasa/Pemasok Bahasa Kontrak Hukum yang Berlaku
TUGAS ANDA???? MAKALAH “HUKUM DALAM KONTRAK KONSTRUKSI”
112
KETENTUAN : MIN. 5 Halaman Isinya : Pembahasan mengenai mengenai hukum dan peraturan yang berlaku pada kontrak umum konstruksi di Indonesia Lampirkan hukum2 dan peraturan yang berlaku
Terima kasih
KLAIM = TUNTUTAN ? Klaim ≠ Tuntutan Klaim tidak lebih dari PERMINTAAN Klaim = Tuntutan Klaim yang diajukan tidak dipenuhi sebagaimana mestinya
PENGERTIAN KLAIM KONSTRUKSI “ Klaim yang timbul dari atau sehubungan dengan pelaksanaan